Dnia 15 listopada 2023 roku wchodzą w życie zmiany ustawy Kodeks cywilny, które mają ułatwić odrzucenie spadku przez osoby małoletnie. Po dniu 15 listopada 2023 roku nie będzie do złożenia takiego oświadczenia wymagana prawomocna zgoda sądu rodzinnego, ale wyłącznie pod następującymi warunkami:
ZMIANY W PODATKU PCC
Od 31 sierpnia 2023 roku wchodzą w życie zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Osoby fizyczne, które dokonują zakupu prawa własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego (przy czym podatek 2% pobierany będzie od gruntu pod budynkiem) lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie będą płaciły tego podatku pod warunkiem, że przed zakupem nie posiadały one żadnego z tych praw (wyjątkiem są nabywcy dziedziczący udziały w nieruchomości mieszkalnej, jeśli udziały te nie przekraczają 50%).
Z literalnego brzmienia przepisu wynika, że w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa kryteria te spełniać muszą oboje małżonkowie, aby nabycie nie było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Od 1 stycznia 2024 roku stawka 6% podatku od czynności cywilnoprawnych będzie dotyczyła zakupu nieruchomości przez osoby, które są już właścicielem więcej niż pięciu osobnych lokali mieszkalnych lub udziałów w nich. Lokale te muszą znajdować się w jednym lub kilku budynkach na tej samej działce.
Elektroniczne poświadczenie zgodności odpisu, wyciągu lub kopii z okazanym dokumentem
Art. 97 § 2 ustawy Prawo o notariacie upoważnia notariusza do elektronicznego poświadczenia zgodności dokumentu z okazanym oryginałem. Elektroniczne poświadczenie opatrywane jest przez notariusza bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu w rozumieniu ustawy o podpisie elektronicznym.
Minister Sprawiedliwości Rozporządzeniem z dnia 5 września 2016 roku w sprawie formatów, w jakich odpisy pism, dokumentów i pełnomocnictw mogą być poświadczane elektronicznie określił, że odpisy pism, dokumentów lub pełnomocnictwa mogą być poświadczone elektronicznie w dwóch formatach:
1) PDF – jeżeli pismo, dokument lub pełnomocnictwo mają postać papierową albo gdy z przyczyn technicznych nie jest możliwe sporządzenie poświadczenia mającego postać elektroniczną w formacie XML;
2) XML – jeżeli pismo, dokument lub pełnomocnictwo mają postać elektroniczną.
PDF i XML są głównymi formatami w jakich sporządza się poświadczenia elektronicznie, przy czym nie wyklucza się sporządzenia poświadczeń w innych formatach, o ile notariusz dysponuje stosownym oprogramowaniem.
VAT czy PCC przy sprzedaży terenu budowlanego
Sprzedaż nieruchomości stanowiącej teren budowlany, a więc przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe lub nieruchomości dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy nie oznacza z automatu opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Aby dostawa nieruchomości podlegała VAT, sprzedający musi działać w charakterze podatnika podatku VAT –
„czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w danej sprawie nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zdaniem TSUE nawet dokonanie podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Sytuacja jest odmienna dopiero, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. (por. wyroki TSUE z 20.06.1996 r. w sprawie C-155/94, z 15.09.2011 r. w sprawie C-180/10).
Dla ustalenia zawodowego profilu działalności sprzedawcy nieruchomości istotne będą również takie okoliczności, jak przykładowo nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4.04.2019 r., sygn. akt I FSK 449/17, z 17.04.2019 r., sygn. akt II FSK 690/18). Wymienione aktywności mogą uzasadniać, iż dana osoba traktuje sprzedaż nieruchomości jako zawodowa działalność.
Podsumowując, nie każda sprzedaż dużej lub wielu nieruchomości będzie stanowiła o charakterze działalności gospodarczej. Niemniej, różnica pomiędzy zawodową a prywatną sprzedażą jest dość płynna i wymaga wnikliwej analizy, przy której należy zwracać uwagę na aktywność i działania podejmowane przez sprzedawcę.”
za: Paweł Terpiłowski, Radca prawny, Kierownik Zespołu ds. Podatków Pośrednich w ECDP Tax Żuk Komorniczak i Wspólnicy sp. k.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a majątek wspólny małżonków
Kwestia do którego majątku – wspólnego, czy też osobistego jednego z małżonka – przynależy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest szczególnie istotna w przypadku zmiany osoby uprawnionej – czy to w związku ze sprzedażą, podziałem majątku po rozwodzie czy dziedziczeniem.
Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich, zaś zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. O przynależności przedmiotu majątkowego nabytego w trakcie trwania związku małżeńskiego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej są oboje małżonkowie czy też jedno z nich.
Należy stwierdzić, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wejdzie do majątku wspólnego małżonków nawet wówczas kiedy umowę o ustanowienie tego prawa zawrze ze spółdzielnią tylko jeden z małżonków lub gdy przydział został dokonany na rzecz jednego z małżonków. Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego wejdzie w skład majątku wspólnego małżeńskiego, chociażby wkład budowlany pochodził w całości lub w części z majątku osobistego jednego z małżonków – wówczas pozostaje do rozliczenia kwestia nakładów poczynionych z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek wspólny.
Zachowek
Zachowek to przewidziana w kodeksie cywilnym forma ochrony interesów osób najbliższych spadkodawcy, którym przysługuje roszczenie względem spadkobierców powołanych do dziedziczenia o zapłatę określonej sumy pieniężnej.
Uprawnionymi z tytułu zachowku, a więc osobami które mogą wystąpić do spadkobierców z żądaniem o jego zapłatę są wyłącznie: małżonek i zstępni zmarłego (a więc dzieci, wnuki itd.), a jeśli zmarły nie miał dzieci – jego rodzice. Oznacza to, że roszczenie o zachowek nie przysługuje np. rodzeństwu zmarłego. Nie będą oni jednak mogli dochodzić swoich roszczeń w przypadku jeśli zostały w postępowaniu sądowym uznane za niegodne, nadto uprawnień do zachowku nie mają osoby, które zrzekły się dziedziczenia lub odrzuciły spadek przysługujący im z mocy ustawy,małżonek wyłączony od dziedziczenia w sytuacji, gdy spadkodawca wystąpił o orzeczenie rozwodu z winy małżonka i żądanie to okazało się uzasadnione oraz osoby wydziedziczone przez spadkodawcę.
Małżonek i zstępni lub rodzice spadkodawcy mają prawo żądania od spadkobierców zachowku lub uzupełnienia zachowku w sytuacji, kiedy sami dziedziczą, ale ich udział w spadku nie pokrywa należnego im zachowku lub jeżeli zostali wyłączeni od dziedziczenia, nie otrzymali go w innej postaci, niż powołanie do dziedziczenia (np. w postaci dokonanych za życia spadkodawcy darowizn).
Wysokość zachowku
Uprawnionemu, który jest trwale niezdolny do pracy, oraz małoletniemu zstępnemu należy się 2/3 udziału spadkowego, który przypadłby mu przy dziedziczeniu ustawowym. Wszystkim pozostałym należy się 1/2 udziału spadkowego, który przypadałby im przy dziedziczeniu ustawowym.
Doliczanie darowizn
Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych (np. okolicznościowych prezentów.) Nie dolicza się również tych darowizn które były dokonane przez spadkodawcę na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo osobami uprawnionymi do zachowku dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku. Zatem darowizny dokonane na rzecz spadkobierców oraz osób uprawnionych do zachowku dolicza się przy obliczaniu zachowku bez względu na to, jak dawno zostały dokonane.
Roszczenie z tytułu zachowku przechodzi na spadkobiercę osoby uprawnionej do zachowku tylko wtedy, gdy spadkobierca ten należy do osób uprawnionych do zachowku po pierwszym spadkodawcy. Oznacza to, że roszczenie to nie przejdzie np. na rodzeństwo spadkodawcy, jeśli jego rodzice zmarli, ani na małżonka zmarłego dziecka spadkodawcy, ale przejdzie na dzieci zmarłego dziecka spadkodawcy.
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności a podatek dochodowy od zbycia
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pod kątek podatku od nieruchomości to sprawa wielokrotnie rozstrzygana przez Dyrektorów poszczególnych Izb Skarbowych. Aby mieć pewność jak Urząd Skarbowy podejdzie do konkretnego przypadku zbycia prawa własności nieruchomości powstałego w wyniku przekształcenia z prawa użytkowania wieczystego najlepiej dla każdego przypadku wystąpić o taką interpretację.
Podatek dochodowy nie wystąpi – IPPB4/4511-238/16-2/PP INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
W roku 2007 Wnioskodawca nabył od T. działkę oznaczoną numerem 117 wraz z budynkiem mieszkalnym oraz budynkami technicznymi w użytkowanie wieczyste. W 2011 roku Wnioskodawca przekształcił prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. W roku 2016 Wnioskodawca planuje część działki odsprzedać sąsiadowi. W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie: Czy 5-letni okres będzie zaczynał się od momentu nabycia nieruchomości w 2007 roku w użytkowaniu wieczystym, czy w 2011 r., tj. w roku przekształcenia nieruchomości w prawo własności? Zdaniem Wnioskodawcy za rok nabycia działki powinien być uznany rok 2007, w którym Wnioskodawca ją w użytkowanie wieczyste, a rok 2011 jest jedynie zmianą formy prawnej do nieruchomości. Reasumując, jeśli do końca roku, w którym nastąpiło ustanowienie prawa wieczystego użytkowania upłynęło 5 lat przychód ze sprzedaży, nawet jeśli w trakcie nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie spowoduje, zdaniem Wnioskodawcy, powstania przychodu podlegającego podlegającego opodatkowaniu.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego zostało uznane za prawidłowe. Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Podkreślić należy, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością, a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, czy zapisać. W związku z powyższym wskazać należy, że za datę nabycia nieruchomości, od której liczony jest 5 letni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyjąć datę pierwotną nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, zatem termin ten powinien być liczony od końca 2007 roku.
tak również : interpretacja indywidualna (sygnatura IPPB1/415-393/09-2/MT)
Podatek od umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Sprzedaż nieruchomości zabudowanej w myśl przepisów podatkowych będzie stanowić dostawę towarów, która co do zasady będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Ustawodawca wprowadza jednak szereg przepisów, które stanowią o zwolnieniu niektórych takich transakcji z opodatkowania podatkiem VAT, między innymi zwolniona z podatku VAT jest dostawa nieruchomości zabudowanej co do której upłynął okres dłuższy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, przy czym pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem lub sprzedaż), po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Dostawa, która nie podlega zwolnieniu opisanemu powyżej, będzie również zwolniona z VAT jeżeli w stosunku do budynków, budowli lub ich części znajdujących się na nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – dodatkowym wymogiem jest, aby dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku od których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (a jeżeli poniósł takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów).
Jeżeli jednak transakcja będzie zwolniona z VAT, co do zasady, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC wstawce 2% od wartości.
Zrzeczenie się dziedziczenia
Umowa o zrzeczenie się dziedziczenia to umowa uregulowana w art. 1048 k.c., w której przyszły spadkobierca ustawowy zrzeka się dziedziczenia po przyszłym spadkodawcy.
Umowa taka musi być zawarta za życia spadkodawcy oraz pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego.
Skutki prawne zrzeczenia się dziedziczenia nie rozciągają się na dziedziczenie testamentowe, wobec czego spadkobierca ustawowy, który zrzekł się przez umowę z przyszłym spadkodawcą dziedziczenia po nim, może dziedziczyć po tym spadkodawcy na podstawie sporządzonego przez spadkodawcę testamentu.
Skutkiem zrzeczenia się dziedziczenia jest wyłączenie zrzekającego się od dziedziczenia, tak jakby nie dożył otwarcia spadku, co oznacza, że nie będzie dziedziczył po zmarłym z ustawy, ale również nie otrzyma także po nim zachowku.
W braku odmiennych ustaleń, umowa zrzeczenia się dziedziczenia obejmuje również zstępnych zrzekającego się.
Po osobie zmarłej nie można zrzec się dziedziczenia, można jedynie spadek po takiej osobie odrzucić w terminie 6 miesięcy od kiedy spadkobierca dowiedział się o swoim tytule powołania.
MDM a wydanie mieszkania po zapłacie całej ceny
Termin wydania lokalu nabytego w systemie Mieszkanie dla Młodych (MDM) nie może być dłuższy niż miesiąc od dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.
Zgodnie z interpretacją Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju dotyczącą kredytów mieszkaniowych Mieszkanie dla Młodych akceptowane są zapisy w aktach notarialnych, z których wynika że data wydania lokalu nastąpi po zapłacie całości ceny nabycia, ale nie później niż w okresie miesiąca od przeniesienia własności.
Powyższy okres z jednej strony uwzględnia praktykę obrotu na rynku nieruchomości, w ramach której wydanie lokalu następuje zazwyczaj po zapłacie całości ceny, z drugiej zaś strony umożliwia terminowe uruchomienie środków z kredytu – zgodnie z zapisami w umowie przeniesienia własności – oraz wypłatę dofinansowania wkładu własnego. W takiej sytuacji, krótkookresowe ewentualne zamieszkiwanie przez poprzednich właścicieli w kredytowanej nieruchomości nie jest uznawane za użyczenie mieszkania i ma związek z okresem niezbędnym do załatwienia spraw związanych z opróżnieniem i wydaniem nieruchomości.
Jest to szczególnie istotne w związku z aktualnie zawieranymi umowami sprzedaży w których wypłata nastąpi z transzy programu uruchomionej dopiero w styczniu 2017 roku – jeżeli w akcie notarialnym znalazłby się zapis, że sprzedający wyda lokal w posiadanie kupującego w okresie dłuższym niż 1 miesiąc od dnia podpisania umowy sprzedaży, to zgodnie z ww. interpretacją, klient jest zobligowany do zwrotu finansowego wsparcia, ewentualnie wsparcie takie nie zostanie wypłacone.
Spółka jako właściciel nieruchomości rolnej
Od 1 maja 2016 roku Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach handlowych, które posiadają nieruchomości rolne.
Oznacza to, że przed przystąpieniem do zawarcia umowy sprzedaży udziałów bądź akcji sprzedający i kupujący muszą uzyskać od spółki handlowej informację, czy spółka ta posiada nieruchomości rolne. Nieruchomości rolne to nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne. Wystarczy, żeby tylko część nieruchomości była przeznaczona na cele rolne, aby Agencja Nieruchomości Rolnych posiadała prawo pierwokupu udziałów lub akcji w takiej spółce. Prawo pierwokupu zastrzeżone dla Agencji Nieruchomości Rolnych nie dotyczy dwóch sytuacji: (1) sprzedaży akcji notowanych na giełdzie papierów wartościowych oraz (2) sprzedaży udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej.
Zawarcie umowy sprzedaży udziałów lub akcji bez powiadomienia Agencji Nieruchomości Rolnych o zamiarze sprzedaży udziałów lub akcji w spółce posiadającej nieruchomość rolną oznaczać będzie, iż taka sprzedaż będzie z mocy prawa nieważna. Dlatego też w przypadku sprzedaży udziałów lub akcji w spółce, która jest właścicielem nieruchomości rolnych trzeba dokonać w dwóch etapach: po pierwsze, zawrzeć warunkową umowę sprzedaży; warunkiem dojścia do skutku właściwej umowy sprzedaży będzie nieskorzystanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu a następnie po otrzymaniu oświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnych o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu – dojdzie do zawarcia właściwej umowy sprzedaży.
Wykonując prawo pierwokupu Agencja Nieruchomości Rolnych nie jest związana postanowieniami przekazanej jej umowy warunkowej. Zgodnie z art. 3 ust. 8 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo zwrócić się do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości, gdy Agencja uważa, że cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej. Co więcej, Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach.
źródło: http://zakladanie-spolek.com.pl/spolka-o-o-wlascicielem-nieruchomosci-rolnej/
Nierówne udziały w użytkowaniu wieczystym działki i prawie własności budynku
Niejednokrotnie w księgach wieczystych zakładanych dla budynków i lokali w latach 70 widnieją nierówne udziały w prawie wieczystego użytkowania gruntu i w prawie własności części wspólnych budynków.
Nierówne udziały wprawie własności budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu to spory kłopot dla właścicieli lokali. Taki zapis uniemożliwia ujawnienie w księdze wieczystej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – sąd wymaga, aby przed ujawnieniem zmiany w księdze wieczystej współwłaściciele uporządkowali kwestię udziałów.
Takie uporządkowanie wymaga jednoczesnej obecności w kancelarii notarialnej wszystkich współwłaścicieli bądź ich pełnomocników, którzy następnie składają stosowne oświadczenie, którego skutkiem jest wyrównanie udziałów w prawie wieczystego użytkowania oraz w prawie własności. Dopiero jedność tych udziałów pozwala na ujawnienie przekształcenia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej i dla poszczególnych lokali.
Wniosek o ujawnienie przekształcenia bez przeprowadzenia powyższej procedury zostanie przez sąd oddalony.