Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności a podatek dochodowy od zbycia

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pod kątek podatku od nieruchomości to sprawa wielokrotnie rozstrzygana przez Dyrektorów poszczególnych Izb Skarbowych. Aby mieć pewność jak Urząd Skarbowy podejdzie do konkretnego przypadku zbycia prawa własności nieruchomości powstałego w wyniku przekształcenia z prawa użytkowania wieczystego najlepiej dla każdego przypadku wystąpić o taką interpretację.

Podatek dochodowy nie wystąpi – IPPB4/4511-238/16-2/PP INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

W roku 2007 Wnioskodawca nabył od T. działkę oznaczoną numerem 117 wraz z budynkiem mieszkalnym oraz budynkami technicznymi w użytkowanie wieczyste. W 2011 roku Wnioskodawca przekształcił prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. W roku 2016 Wnioskodawca planuje część działki odsprzedać sąsiadowi. W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie: Czy 5-letni okres będzie zaczynał się od momentu nabycia nieruchomości w 2007 roku w użytkowaniu wieczystym, czy w 2011 r., tj. w roku przekształcenia nieruchomości w prawo własności? Zdaniem Wnioskodawcy za rok nabycia działki powinien być uznany rok 2007, w którym Wnioskodawca ją w użytkowanie wieczyste, a rok 2011 jest jedynie zmianą formy prawnej do nieruchomości. Reasumując, jeśli do końca roku, w którym nastąpiło ustanowienie prawa wieczystego użytkowania upłynęło 5 lat przychód ze sprzedaży, nawet jeśli w trakcie nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie spowoduje, zdaniem Wnioskodawcy, powstania przychodu podlegającego podlegającego opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego zostało uznane za prawidłowe. Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Podkreślić należy, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością, a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, czy zapisać. W związku z powyższym wskazać należy, że za datę nabycia nieruchomości, od której liczony jest 5 letni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyjąć datę pierwotną nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, zatem termin ten powinien być liczony od końca 2007 roku.

tak również : interpretacja indywidualna (sygnatura IPPB1/415-393/09-2/MT)

 

 

Podatek od umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej  w myśl przepisów podatkowych będzie stanowić dostawę towarów, która co do zasady będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ustawodawca wprowadza jednak szereg przepisów, które stanowią o zwolnieniu niektórych takich transakcji z opodatkowania podatkiem VAT, między innymi zwolniona z podatku VAT jest dostawa nieruchomości zabudowanej co do której upłynął okres dłuższy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, przy czym pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem lub sprzedaż), po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dostawa, która nie podlega zwolnieniu opisanemu powyżej, będzie również zwolniona z VAT jeżeli w stosunku do budynków, budowli lub ich części znajdujących się na nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – dodatkowym wymogiem jest, aby dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku od których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (a jeżeli poniósł takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów).

Jeżeli jednak transakcja będzie zwolniona z VAT, co do zasady, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC wstawce 2% od wartości.

 

VAT od sprzedaży podzielonych działek

Czy dana transakcja spowoduje po stronie zbywcy obowiązek zapłaty podatku VAT od sprzedaży podzielonych działek, czy też  transakcje takie będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy rozstrzygnął w interpretacji, jak rozliczyć VAT od sprzedaży gruntów.

Z pytaniem zwrócił się właściciel działki o powierzchni 7 ha, którą nabył w 1983 r. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest to grunt rolny, który mężczyzna w 2014 r. oddał w dzierżawę na cele rolnicze. Teraz chciałby sprzedać działkę, jednak trudno mu znaleźć nabywcę całości gruntu. Dlatego chce podzielić go na mniejsze działki, przekształcić je na tereny budowlane, uzbroić, wydzielić drogi wewnętrzne oraz ogłosić sprzedaż za pośrednictwem biura nieruchomości i w mediach. Dodał, że jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT z wynajmu innych nieruchomości.

Mężczyzna miał wątpliwości, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Jego zdaniem nie będzie, ponieważ chodzi o sprzedaż z majątku prywatnego.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał jego stanowisko za nieprawidłowe. Wskazał, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Aby jednak dana czynność była opodatkowana VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem.

Dyrektor Izby uznał, wnioskodawca będący obecnie czynnym podatnikiem VAT planuje czynności podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Chodzi o podział działek i podnoszenie ich atrakcyjności dla przyszłych nabywców.

Zgodnie z interpretacją planowana sprzedaż działek wydzielonych z posiadanego gruntu nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Według dyrektora Izby wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika. Podjęte przez niego działania nie stanowią zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą obrotu nieruchomościami. W konsekwencji sprzedaż gruntów będzie opodatkowana VAT.

Nr interpretacji: ITPP3/4512-543/15/JC

źródło: http://www.rp.pl/Podatki/301189890-VAT-od-sprzedazy-podzielonych-dzialek.html#ap-1

Zaświadczenie z urzędu skarbowego do zbycia prawa nabytego w drodze dziedziczenia lub darowizny

Zaświadczenie z urzędu skarbowego jest niezbędne do zbycia prawa nabytego w drodze dziedziczenia lub darowizny wymaga dopełnienia formalności

Zaświadczenie od Naczelnika Urzędu Skarbowego niezbędne do zbycia i obciążenia przedmiotów uzyskanych w drodze dziedziczenia oraz w drodze innych czynności objętych podatkiem od spadków i darowizn

Przepis art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn zabrania notariuszowi dokonania czynności w sytuacji, w której przedmiotem umowy przedmioty uzyskane w drodze dziedziczenia oraz w drodze innych czynności objętych podatkiem od spadków i darowizn (tj. darowizny, zachowku, zapisu testamentowego, polecenia, zasiedzenia nieruchomości, zniesienia współwłasności powyżej wartości udziału itp.), jeśli zbywca do aktu nie przedstawi:

  •  uprzedniej zgody naczelnika urzędu skarbowego na dokonanie czynności, albo
  •  zaświadczenie o tym, że nabycie było zwolnione z podatku, podatek został zapłacony lub się przedawnił.

Czynności, których notariusz nie może dokonać bez powyższych dokumentów to:

  • poświadczenie podpisów (dla czynności wymagającej formy umowy z podpisami urzędowo poświadczonymi,
  • sporządzenie aktu notarialnego- zbycia (w tym darowizny) lub obciążenia (np. hipoteką lub służebnością) przedmiotu nabytego na podstawie czynności które objęte są podatkiem od spadków i darowizn.

Co istotne w kwestii obowiązku uzyskania takiego zaświadczenia nie ma znaczenia, że w danej sytuacji wystąpiło zwolnienie od podatku (np. zupełne zwolnienie dla najbliższej rodziny). Pomimo braku obowiązku zapłaty podatku obowiązek wylegitymowania zaświadczeniem z którego ten fakt wynika pozostaje aktualny.

W załączeniu wzór wniosku o wydanie zaświadczenia przez właściwego pod kątem położenia nieruchomości Naczelnika Urzędu Skarbowego w trybie 19 ust 6

Od nowego roku za zmiany – podatek od czynności cywilnoprawnych dot. nabycia ziemi rolnej

Podatek od nabycia ziemi rolnej

Dotychczas zakup ziemi rolnej o powierzchni powyżej 1 ha był zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Od nowego roku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych pod warunkiem, że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Oznacza to, że zakup mniejszych nieruchomości rolnych przez osoby nie posiadające wcześniej ziemi rolnej o wystarczającym do zwolnienia areale będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%.

Związki partnerskie u notariusza

Osoby pozostające w związkach partnerskich (zarówno hetero- jak i homoseksualnych) na co dzień borykają się w wieloma problemami natury prawnej czy administracyjnej związanych ze wspólnym pożyciem. Pomimo braku regulacji ustawowych, obecne przepisy pozwalają uregulować przynajmniej niektóre kwestie i znacznie ułatwić prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego. Poniżej kilka instytucji prawnych w których pomoże notariusz:

1. tzw. „Umowa Partnerska” 

w związkach partnerskich ma głównie znaczenie symboliczne. Pomimo że polskie prawo takiej umowy nie przewiduje, strony mogą ją zawrzeć na zasadzie swobody umów. Jej treść podyktowana jest zarówno wymogami prawa, jak również – co wynika z doświadczenia Kancelarii – emocjami Partnerów, którzy czynią z jej zawarcia niejako swój ślub. W treści umowy znajdują się zapewnienia o miłości i wierności, Partnerzy przysięgają sobie opiekę i  czynią się wzajemnie osobami najbliższymi, a zatem np. wyłączają możliwość przesłuchiwania w postępowaniu karnym dotyczącym drugiego Partnera oraz umożliwiają wyrażanie  decyzji o sposobie leczenia (np. gdy drugi Partner jest nieprzytomny).

Pamiętać należy, że prawo polskie nie przewiduje zalegalizowanych związków partnerskich, więc niejednokrotnie respektowanie postanowień takiej umowy będzie zależało od dobrej woli osób trzecich. Zawarcie takiej umowy reguluje relacje między jej stronami, nie uczyni zaś ze związku odpowiednika związku małżeńskiego z wszystkimi jego właściwościami prawnymi.

2. Pełnomocnictwo

osobą upoważnioną do dokonywania czynności w imieniu i na rzecz Partnera-Mocodawcy nie musi być wyłącznie członek rodziny. Szerokie pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego pozwoli Partnerowi-Pełnomocnikowi przykładowo  na nabywanie, zbywanie praw, obsługę rachunków bankowych, reprezentowanie na zgromadzeniach wspólnoty, umożliwi także załatwianie wszelkich spraw urzędowych.

Pamiętać należy, że  w przypadku gdy z przepisów wynika obowiązek dołączenia do akt sprawy oryginału lub urzędowo poświadczonego odpisu pełnomocnictwa, to z chwilą złożenia takiego dokumentu powstaje obowiązek zapłaty opłaty skarbowej w kwocie 17,00 zł. Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane w dowolnej formie.

3. Testament

jedynym wyjściem, aby Partnerzy dziedziczyli po sobie jest sporządzenie testamentu. Testament może być sporządzony w całości odręcznie bądź w formie aktu notarialnego, przy czym to ta ostatnia forma daje większą pewność prawną.

Pamiętać należy, że jeżeli jeden z Partnerów do całego spadku powoła drugiego Partnera z pominięciem np. swoich zstępnych, mogą oni wystąpić do Partnera-Spadkobiercy z roszczeniem o zachowek. Ponadto Partner-Spadkobierca, zgodnie z przepisami prawa podatkowego, jest osobą obcą w stosunku do Partnera-Spadkodawcy, więc co do zasady znajduje się w grupie podatkowej w której wyliczany jest najwyższy podatek od spadku.

4. Umowa o zrzeczenie się dziedziczenia

aby wyłączyć roszczenia o zachowek zstępnych lub  w przypadku bezdzietnego partnera – jego rodziców, partnerzy mogą z uprawnionymi do zachowku członkami swojej rodziny (zstępni, małżonek, rodzice) zawrzeć umowę o zrzeczenie się dziedziczenia, która to umowa zarówno wyłącza dziedziczenie tej osoby, jak i uniemożliwia jej dochodzenie zachowku.

Pamiętać należy, że jeżeli zawrze się taką umowę z członkami najbliższej rodziny, a Partner który został powołany jako jedyny spadkobierca w testamencie nie będzie mógł z jakichkolwiek powodów przyjąć spadku, spadek przejdzie na członków dalszej rodziny Partnera-Spadkodawcy z pominięciem tych osób, które na mocy umowy o zrzeczenie się dziedziczenia zrzekły się dziedziczenia po  Partnerze-Spadkodawcy.

5. Ugoda alimentacyjna

w przypadku gdy Partnerzy mają dzieci mogą zawrzeć ugodę alimentacyjną wskazującą w jakiej wysokości, formie i w jakich terminach zobowiązują się do przekazywania kwot pieniężnych na ich utrzymanie. Takie zobowiązanie poddać można w akcie notarialnym rygorowi egzekucji, która to instytucja ma na celu przyspieszenie procesu dochodzenia roszczenia.

6. Umowa dożywocia

umowa przenosząca własność nieruchomości bądź udziału w nieruchomości bez zapłaty ceny, ale w zamian za dożywotnią opiekę. Prawa osoby, która opieką ma być otoczona ujawniane są w dziale III księgi wieczystej. Od takiej umowy nabywca zobowiązany jest przy akcie notarialnym zapłacić podatek w wysokości 2% od wartości.

Wszystkie te instytucje są znane polskiemu prawu od dziesięcioleci, mamy jednak nadzieję, że zestawienie ich w jednym miejscu ułatwi Państwu podjęcie najlepszych dla siebie decyzji i ułatwi życie w związku partnerskim.

Dlaczego warto napisać testament

Zgodnie z brzmieniem przepisów kodeksu cywilnego dotyczących dziedziczenia, z mocy ustawy małżonek dziedziczy majątek po zmarłym małżonku w udziałach z dziećmi. Jeżeli jednak zmarły nie miał dzieci – do dziedziczenia wraz z pozostającym przy życiu małżonkiem dochodzi rodzina zmarłego, często dalsza (rodzice i rodzeństwo, dzieci rodzeństwa). Może to skutkować tym, iż wspólnie gromadzony przez lata małżeństwa majątek przyjdzie dzielić z osobami niejednokrotnie dla pozostałego przy życiu małżonka obcymi. Aby temu zapobiec należy sporządzić testament, w którym jako jedyny spadkobierca do całości spadku powołany zostanie drugi małżonek – wówczas dziedziczenie ustawowe jest wyłączone, a interesy pozostającego przy życiu małżonka zabezpieczone.
Jeszcze trudniej wygląda sytuacja pomiędzy osobami pozostającymi w tzw. konkubinacie, które są traktowane przez prawo spadkowe jako osoby dla siebie zupełnie obce, co oznacza brak dziedziczenia ustawowego po zmarłym partnerze. Tutaj sytuację także ratuje spisanie testamentu i powołanie partnera jako jedynego spadkobiercy.
Testament nie uchroni jednak przed obowiązkiem rozliczenia się z Urzędem Skarbowym z tytułu należnego podatku od spadku. Ustawa o podatku od spadków i darowizn jest w tym zakresie bezlitosna i odziedziczenie nieruchomości wiązać się będzie z obowiązkiem zapłaty podatku w kwocie kilkudziesięciu tysięcy złotych, bowiem partner jako osoba według ustawy obca nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku przewidzianego dla małżonka. Dlatego nasza Kancelaria w celu obniżenia kosztów zachęca wszystkie nieformalne pary do zawarcia związku małżeńskiego w celu uniknięcia konieczności zapłaty niejednokrotnie bardzo wysokiego podatku od spadku, no i oczywiście z miłości 🙂

Podatek od spadku

W przypadku dziedziczenia podatnicy – członkowie najbliższej rodziny (np. dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, małżonkowie, rodzeństwo), muszą dopełnić formalności, czyli zgłosić nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych naczelnikowi urzędu skarbowego na druku SD-Z2. Na złożenie zawiadomienia podatnik ma 6 miesięcy, licząc od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (jeżeli postępowanie spadkowe toczyło się w sądzie) albo od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia (jeżeli postępowanie spadkowe toczyło się przed notariuszem).

Niedotrzymanie terminu do zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych pozbawia podatnika zwolnienia z podatku od spadku. Taki sam skutek ma też przedwczesne złożenie zgłoszenia. Podatnik powinien zatem dokonać zgłoszenia nie wcześniej niż w dniu uprawomocnienia się orzeczenia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo w dniu zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia i nie później niż w ciągu sześciu miesięcy, licząc od dnia następującego po tym dniu uprawomocnienia się orzeczenia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.