ZMIANY W PODATKU PCC

Od 31 sierpnia 2023 roku wchodzą w życie zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Osoby fizyczne, które dokonują zakupu prawa własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego (przy czym podatek 2% pobierany będzie od gruntu pod budynkiem) lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie będą płaciły tego podatku pod warunkiem,  że przed zakupem nie posiadały one żadnego z tych praw (wyjątkiem są nabywcy dziedziczący udziały w nieruchomości mieszkalnej, jeśli udziały te nie przekraczają 50%).

Z literalnego brzmienia przepisu wynika, że w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa kryteria te spełniać muszą oboje małżonkowie, aby nabycie nie było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Od 1 stycznia 2024 roku stawka 6% podatku od czynności cywilnoprawnych będzie dotyczyła zakupu nieruchomości przez osoby, które są już właścicielem więcej niż pięciu osobnych lokali mieszkalnych lub udziałów w nich. Lokale te muszą znajdować się w jednym lub kilku budynkach na tej samej działce.

 

Elektroniczne poświadczenie zgodności odpisu, wyciągu lub kopii z okazanym dokumentem

Art. 97 § 2 ustawy Prawo o notariacie upoważnia notariusza do elektronicznego poświadczenia zgodności dokumentu z okazanym oryginałem. Elektroniczne poświadczenie opatrywane jest przez notariusza bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu w rozumieniu ustawy o podpisie elektronicznym.

Minister Sprawiedliwości Rozporządzeniem z dnia 5 września 2016 roku w sprawie formatów, w jakich odpisy pism, dokumentów i pełnomocnictw mogą być poświadczane elektronicznie określił, że odpisy pism, dokumentów lub pełnomocnictwa mogą być poświadczone elektronicznie w dwóch formatach:
1) PDF – jeżeli pismo, dokument lub pełnomocnictwo mają postać papierową albo gdy z przyczyn technicznych nie jest możliwe sporządzenie poświadczenia mającego postać elektroniczną w formacie XML;
2) XML – jeżeli pismo, dokument lub pełnomocnictwo mają postać elektroniczną.

PDF i XML są głównymi formatami w jakich sporządza się poświadczenia elektronicznie, przy czym nie wyklucza się sporządzenia poświadczeń w innych formatach, o ile notariusz dysponuje stosownym oprogramowaniem.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a majątek wspólny małżonków

Kwestia do którego majątku – wspólnego, czy też osobistego jednego z małżonka – przynależy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest szczególnie istotna w przypadku zmiany osoby uprawnionej – czy to w związku ze sprzedażą, podziałem majątku po rozwodzie czy dziedziczeniem.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich, zaś  zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. O przynależności przedmiotu majątkowego nabytego w trakcie trwania związku małżeńskiego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej są oboje małżonkowie czy też jedno z nich.

Należy stwierdzić, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wejdzie do majątku wspólnego małżonków nawet wówczas kiedy umowę o ustanowienie tego prawa zawrze ze spółdzielnią tylko jeden z małżonków lub gdy przydział został dokonany na rzecz jednego z małżonków. Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego wejdzie w skład majątku wspólnego małżeńskiego, chociażby wkład budowlany pochodził w całości lub w części z majątku osobistego jednego z małżonków – wówczas pozostaje do rozliczenia kwestia nakładów poczynionych z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek wspólny.

 

Nierówne udziały w użytkowaniu wieczystym działki i prawie własności budynku

Niejednokrotnie w księgach wieczystych zakładanych dla budynków i lokali w latach 70 widnieją nierówne udziały w prawie wieczystego użytkowania gruntu i w prawie własności części wspólnych budynków.

Nierówne udziały wprawie własności budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu to spory kłopot dla właścicieli lokali.  Taki zapis uniemożliwia ujawnienie w księdze wieczystej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – sąd wymaga, aby przed ujawnieniem zmiany w księdze wieczystej współwłaściciele uporządkowali kwestię udziałów.

Takie uporządkowanie wymaga jednoczesnej obecności w kancelarii notarialnej wszystkich współwłaścicieli bądź ich pełnomocników, którzy następnie składają stosowne oświadczenie, którego skutkiem jest wyrównanie udziałów w prawie wieczystego użytkowania oraz w prawie własności. Dopiero jedność tych udziałów pozwala na ujawnienie przekształcenia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej i dla poszczególnych lokali.

Wniosek o ujawnienie przekształcenia bez przeprowadzenia powyższej procedury zostanie przez sąd oddalony.