Opublikowane w

od 1 maja 2016 roku działka rolna tylko dla rolnika

Od 1 maja 2016 roku nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny.

Działka rolna tylko dla rolników – zgodnie z tekstem ustawy z dnia 31 marca 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która została przekazana pod obrady Senatu zgodnie z art. 52 regulaminu Sejmu w kwestii obrotu nieruchomościami rolnymi wprowadzone zostaną z dniem 30 kwietnia 2016 roku w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Jeżeli nabywana działka rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków – oznacza to, aby nabyć ziemię rolną w jakikolwiek sposób, co do zasady trzeba być rolnikiem indywidualnym, czyli osobą fizyczną, będącą właścicielem lub dzierżawcą użytków rolnych nieprzekraczających powierzchni 300 hektarów, posiadającą określone przez ustawę kwalifikacje rolnicze i zamieszkała w gminie, gdzie położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Osoba nie spełniająca tych przesłanek nie będzie mogła nabyć żadnej działki oznaczonej symbolem klasoużytków „R” która nie została wyłączona z produkcji rolnej z produkcji oraz nie znajduje się na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, bez względu na to, czy znajduje się ona na obszarze miasta czy też poza. Ograniczeniu temu będą podlegać więc,  potocznie, wszystkie R-ki w miejscach, dla których gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wyjątki dotyczyć będą nabycia :

– przez osobę bliską zbywcy (wyłącznie zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione),

– w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,

– jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,

– osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania;

– na podstawie art. 151 kc (przekroczenie granic działki przy budowie) lub art. 231 kc (budowa na cudzym gruncie),

– w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji.

Zgoda wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1) zbywcy, jeżeli:
a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,
b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
a) posiada kwalifikacje rolnicze,
b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

 

 

Opublikowane w

Pierwokup Skarbu Państwa przy sprzedaży lasu

Od 30 kwietnia obrót lasami prywatnymi i państwowymi zostanie ograniczony.

Nowelizacja ustawy o lasach przyznaje prawo pierwokupu i wykupu gruntów leśnych Lasom Państwowym przy sprzedaży lasu. Oznacza to tyle, że gdy np. prywatny właściciel zalesionej działki zechce ją sprzedać, transakcja zostanie przeprowadzona dwuetapowo – najpierw zostanie zawarta warunkowa umowa u notariusza, następnie o transakcji zawiadomione Lasy Państwowe. Po miesiącu, jeżeli w tym czasie  nadleśnictwo nie zgłosi chęci nabycia, dojdzie do finalizacji sprzedaży.

W sytuacji zaś, gdy Lasy Państwowe zechcą skorzystać z prawa pierwokupu, przystąpią do transakcji i nabędą grunt na własność Skarbu Państwa po cenie, na którą umówiły się strony.

Może być i tak, że Lasy Państwowe będą miały wątpliwości co do wartości transakcji. Wtedy mogą wystąpić do sądu w celu ustalenia, czy cena, którą zapłaciły, była rzeczywiście wolnorynkowa.

Jeśli nabycie lasu będzie następowało na podstawie innej umowy niż sprzedaż (np. na podstawie darowizny), Lasy Państwowe będą mogły złożyć oświadczenie o nabyciu, korzystając z prawa wykupu.

 

Projekt o powyższej treści trafił obecnie do Sejmu.

 

źródło: http://www.rp.pl/Nieruchomosci/304059886-Pierwokup-Skarbu-Panstwa-takze-przy-lasach.html#ap-2

Opublikowane w

Wykreślenie spółki z Krajowego Rejestru Sądowego bez likwidacji

Na mocy nowelizacji ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz.U. z 2014 r. poz. 1924) dnia 31 grudnia 2015 roku byt prawny utraciły wszystkie spółki wpisane do obowiązującego dawniej Rejestru Handlowego B i nieprzerejestrowane do dnia dzisiejszego do KRS.

Zmiana przepisów jednak spowodowała, że wnioski o wykreślenie bez likwidacji bywają kierowane przez podmioty, które chcą uniknąć często kosztownych postępowań likwidacyjnych.

Obecnie sąd rejestrowy może wszcząć postępowanie o rozwiązanie podmiotu bez przeprowadzania postępowania likwidacyjnego gdy spółka nie składa sprawozdań rocznych, a postępowania przymuszające i grzywny nie skutkują, lub miedzy innymi jeśli postępowanie upadłościowe wobec spółki nie może być przeprowadzone z uwagi na brak majątku na pokrycie jego kosztów. W takich okolicznościach sąd po stwierdzeniu, że spółka nie prowadzi działalności ani nie posiada majątku, wykreśla ją z KRS.

W standardowym trybie to wspólnicy niechcianej spółki powinni podjąć uchwałę o zakończeniu jej działalności, przeprowadzić postępowanie likwidacyjne oraz złożyć stosowne dokumenty kończące byt spółki do KRS.

Opublikowane w

Zmiana sposobu korzystania z lokalu z mieszkalnego na biurowy

Prowadzenie biura w mieszkaniu wymaga załatwienia formalności budowlanych. Właściciel, który im nie sprosta, musi się liczyć z konsekwencjami.

Zmiana sposobu korzystania z lokalu nie oznacza jedynie zmiany faktycznego z niego korzystania. Naczelny Sąd Administracyjny wydał orzeczenie niekorzystne dla współwłaścicieli mieszkania zaadaptowanego na lokal biurowy. Potwierdził, że nadzór budowlany może nakazać przywrócenie jego pierwotnej funkcji, o ile właściciele nie przedstawią stosownych dokumentów.

Spór, którym zajmował się NSA, dotyczył lokalu w budynku wielorodzinnym położonym na warszawskim Żoliborzu. Trójka jego współwłaścicieli wynajęła go razem z dwoma pomieszczeniami w piwnicy na biuro firmie specjalizującej się w zakładaniu monitoringu. Nie spodobało się to właścicielowi innego lokalu w tym budynku, który zawiadomił powiatowy nadzór budowlany. Ten przyszedł z kontrolą. W jej trakcie okazało się, że właściciele nie zgłosili zmiany sposobu użytkowania lokalu. Inspektor wydał postanowienie zakazujące korzystania z lokalu i nakazał dostarczenie m.in. zaświadczenia o zgodności zmiany sposobu użytkowania z miejscowym planem obowiązującym na tym terenie oraz ekspertyzy technicznej. Po jakimś czasie nadzór wrócił do lokalu. Biuro działało jak gdyby nigdy nic. Poza tym jego właściciele zlekceważyli obowiązek dostarczenia żądanych przez nadzór dokumentów. Powiatowy inspektor wydał więc decyzję o przywróceniu pierwotnej funkcji lokalowi.

Współwłaściciele odwołali się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Tłumaczyli, że nie doszło do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, pracy czy też higieniczno-sanitarnych, o których mówi art. 71 prawa budowlanego. Firma bowiem przyjmuje zlecenia przez internet, a w lokalu pracuje tylko pięć osób przy komputerach. Skoro więc nie doszło do zmiany warunków, to nie musieli załatwiać żadnych formalności budowlanych w postaci zgłoszenia ani dostarczać dokumentów żądnych przez inspektora nadzoru. Ich zdaniem prawo budowlane nie nakłada takiego obowiązku.

Wojewódzki inspektor nadzoru, a następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie uwzględnili skargi współwłaścicieli lokalu.

źródło: Rzeczpospolita

Opublikowane w

Elektroniczne wnioski do ksiąg wieczystych dopiero we wrześniu 2016 r.

Elektroniczne wnioski do ksiąg wieczystych.

Wpisy do ksiąg wieczystych trafią do sądów drogą elektroniczną dopiero 8 września br., a nie – jak pierwotnie zakładano – w kwietniu.

Do Sejmu trafił projekt nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, kodeksu cywilnego oraz innych ustaw. Przekłada on wejście w życie kolejnego etapu reformy postępowania wieczystoksięgowego. Miało to nastąpić 1 kwietnia. Posłowie PiS chcą to przełożyć na 8 września.

Wspomniany projekt przewiduje, że wpisy do ksiąg wieczystych trafią do sądów drogą elektroniczną. W ten sam sposób będą mogły być zakładane księgi. Prawo do elektronicznego przesyłania wpisów dostaną notariusze, a także komornicy i naczelnicy urzędów skarbowych.

Dokumenty dołączane do elektronicznych wniosków zachowają postać tradycyjną, czyli papierową. Nowe przepisy mają poprawić bezpieczeństwo obrotu prawnego. Gdy bowiem wniosek wpłynie do sądu, w księdze automatycznie pojawi się o nim wzmianka. Teraz musi minąć od kilku do kilkunastu dni. Istnieje więc ryzyko, że na przykład oszust sprzeda nieruchomość po raz kolejny.
źródło: Rzeczpospolita
Opublikowane w

Dwuosobowa spółka cywilna a śmierć wspólnika

Jeżeli umowa spółki cywilnej nie stanowi inaczej – w razie śmierci wspólnika dwuosobowej spółki cywilnej, spółka cywilna ulega ona rozwiązaniu.

Skutek taki jednak nie nastąpi, jeżeli umowa spółki przewiduje, że w miejsce zmarłego wstąpią jego spadkobiercy. Na taką możliwość wskazuje art. 827 Kodeksu cywilnego który stanowi, że można zastrzec, iż spadkobiercy wspólnika wejdą do spółki na jego miejsce. W wypadku takim powinni oni wskazać drugiemu wspólnikowi jedną osobę, która będzie wykonywała ich prawa. Dopóki to nie nastąpi, pozostali wspólnicy mogą samodzielnie podejmować czynności w zakresie prowadzenia spraw spółki.

Zatem jeżeli wspólnicy chcą, aby na ich miejsce wstąpili  spadkobiercy, muszą zawrzeć odpowiednie postanowienie w umowie spółki.

Jeżeli umowa spółki zawarta była w formie pisemnej, do zmiany wystarczy podjęcie uchwały sporządzonej na piśmie w przedmiocie zmiany umowy spółki, przykładowo : wspólnicy jednomyślnie postanawiają zmienić umowę spółki poprzez dodanie paragrafu stanowiącego, że w razie śmierci wspólnika spółki, jego spadkobiercy wejdą do spółki na jego miejsce”.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 21 stycznia 2010 r., nr IBPP1/443-1067/09/EA, wypowiadając się w kwestii skutków śmierci wspólnika dwuosobowej spółki cywilnej stwierdził, że istotne są zapisy umowy spółki które przewidują lub nie przewidują wejścia spadkobierców na miejsce zmarłego wspólnika. Śmierć wspólnika w dwuosobowej spółce cywilnej nie powoduje rozwiązania spółki, o ile spadkobierca wejdzie w miejsce zmarłego wspólnika. Spółka może więc ulec rozwiązaniu w przypadku śmierci wspólnika, o ile wspólników było dwóch oraz gdy w umowie spółki nie zostało zastrzeżone, że spadkobiercy wspólnika mogą wejść na jego miejsce. Do rozwiązania spółki cywilnej dochodzi również, gdy spadkobiercy nie chcą lub nie mogą wejść w miejsce zmarłego wspólnika.

Po wejściu do dwuosobowej spółki cywilnej spadkobierców zmarłego wspólnika (zgodnie z postanowieniami umowy spółki cywilnej) spółka nadal będzie istnieć – nie dojdzie do jej rozwiązania.

źródło: http://www.gofin.pl/firma/17,2,120,150150,kontynuacja-spolki-cywilnej-pomimo-smierci-wspolnika.html

Opublikowane w

Odstąpienie od umowy wzajemnej ze względu na zwłokę

W przypadku nierzetelnego nabywcy, zbywca ma prawo skorzystania z ustawowego instrumentu jakim jest odstąpienie od umowy wzajemnej.

Odstąpienie od umowy wzajemnej ze względu na zwłokę było przedmiotem pytania prawnego zadanego Sądowi Najwyższemu.

Wątpliwości dotyczyły kwestii dopuszczalności wykonania przez sprzedawcę ustawowego prawa odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości wskazanego w art. 491 § 1 KC w sytuacji, gdy kupujący uiścił jedynie część umówionej ceny, zaś z zapłatą pozostałej części ceny pozostaje w zwłoce, a w sprawie nie zachodzą okoliczności przewidziane art. 493 § 2 KC.

Art. 491 [Zwłoka]

§ 1. Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.
§ 2. Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy powódka wniosła pozew o zobowiązanie pozwanych do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na nią przysługujących im udziałów w prawie własności nieruchomości. Powódka argumentowała, że pomimo upływu umówionych przez strony terminów, pozwani, jako kupujący, zapłacili na jej rzecz jedynie część ceny wynikającej z łączącej strony umowy sprzedaży nieruchomości. W związku z tym powódka wezwała pozwanych do zapłaty pozostałej części ceny, zakreślając im dodatkowy termin, a następnie odstąpiła od umowy sprzedaży i bezskutecznie domagała się od pozwanych przeniesienia na nią własności nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i wskazali, że zostali wprowadzeni w błąd co do stanu prawnego nieruchomości oraz że na nieruchomości znajdowały ogródki działkowe, które pozostawały w faktycznym posiadaniu ich użytkowników, co powodowało, że powodowie nie mieli możliwości objęcia nieruchomości we władanie.

Pozostała część wynagrodzenia z umowy miała zostać zapłacona po faktycznym opuszczeniu przez wszystkich użytkowników ogrodów działkowych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, zaś wydanie nieruchomości pozwanym miało nastąpić najpóźniej w dniu zapłaty całej ceny. W związku z tym, że użytkownicy ogródków działkowych nie opuszczali nieruchomości, pozwani wskazali, że ich świadczenie w zakresie zapłaty reszty ceny nie stało się wymagalne. Ponadto argumentowali, że w przypadku popadnięcia w zwłokę jedynie co do części świadczenia, w sytuacji kiedy jedno ze świadczeń pozostaje niepodzielne, brak jest możliwości odstąpienia od umowy.

Sąd I instancji uwzględnił powództwo w całości. W ocenie sądu kwestią wymagającą rozstrzygnięcia był termin zapłaty reszty ceny sprzedaży. Zapłata miała bowiem nastąpić w ciągu 14 dni od faktycznego opuszczenia nieruchomości przez wszystkich użytkowników. W ocenie sądu taki sposób określenia terminu zapłaty był niedopuszczalny i skutkował brakiem niezbędnego elementu umowy sprzedaży. Powyższy sposób określenia terminu płatności ceny był nieprecyzyjny, co nie gwarantowało dokonania zapłaty przez pozwanych, a to od ich postępowania w całości zależało ewentualne ziszczenie się „warunku” dokonania zapłaty.

Sąd uznał powyższy sposób określenia zapłaty za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, co zgodnie z art. 58 KC, prowadziło do uznania postanowień umowy w tym zakresie za nieważne. Wobec powyższego pozwani byli zobowiązani do zapłaty reszty ceny, co jednak nie nastąpiło. Powódka była zatem uprawniona, w myśl art. 491 § 1 KC, do wyznaczenia pozwanym dodatkowego terminu zapłaty, którego bezskuteczny upływ uprawniał ją do odstąpienia od umowy. Pozwani złożyli apelacje od powyższego wyroku.

Sąd Apelacyjny stwierdził występowanie w sprawie istotnego zagadnienia prawnego budzącego poważne wątpliwości. Przedstawione zagadnienie prawne dotyczyło właściwej wykładni art. 491 KC i sprowadzało się do pytania, czy dopuszczalne jest odstąpienie przez sprzedawcę od umowy sprzedaży nieruchomości, w sytuacji gdy kupujący uiścił jedynie część umówionej ceny, zaś z zapłatą pozostałej części ceny pozostawał w zwłoce. Brak możliwości skorzystania przez powódkę z ustawowego prawa odstąpienia od umowy wskutek spełnienia przez pozwanych części świadczenia pieniężnego nie został sformułowany w zarzutach apelacyjnych, jednak, jak zauważył sąd, był podnoszony przez pozwanych w toku postępowa przed sądem pierwszej instancji.

Sąd Najwyższy na skutek przedstawionego zagadnienia prawnego podjął uchwałę, w której stwierdził, że dopuszczalne jest odstąpienie od umowy wzajemnej ze względu na zwłokę ze spełnieniem części świadczenia podzielnego także wtedy, gdy świadczenie jednej ze stron jest niepodzielne.

Uchwała SN z 20.11.2015 r., III CZP 83/15

Opublikowane w

Testament czy darowizna ?

Testament czy darowizna ? Klienci często zwracają się z pytaniami dotyczącymi podziału ich majątku pomiędzy dzieci – nie wiedzą, czy zrobić to w formie darowizny, czy spisać testament. Jaka forma jest lepsza?

By odpowiedzieć na powyższe pytanie należy poznać różnice pomiędzy testamentem i darowizną.

Różnice pomiędzy testamentem i darowizną

Darowizna jest umową zawieraną pomiędzy darczyńcą a obdarowanym za życia darczyńcy. Mocą tej umowy darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego z własnego majątku. Obdarowany musi wyrazić zgodę na przyjęcie świadczenia – wykluczone jest zatem obdarowanie kogoś bez jego wiedzy lub zgody. Z uwagi na rażącą niewdzięczność obdarowanego darczyńca może wykonaną darowiznę odwołać w terminie 1 roku, od kiedy o rażącej niewdzięczności obdarowanego się dowiedział.

Podstawową cechą darowizny odróżniającą ją od testamentu jest przejście prawa własności na obdarowanego jeszcze za życia darczyńcy – z chwilą podpisania umowy darowizny zmienia się właściciel rzeczy, co może spowodować sytuację, że np. rodzice będą zamieszkiwać w mieszkaniu należącym już do ich dzieci. Nowy właściciel może również nabytą rzecz sprzedać czy zastawić. Na rzecz darczyńcy w umowie darowizny można ustanowić dożywotnią służebność mieszkania, która da darczyńcom prawo zamieszkiwania w zbywanych lokalu, a której ujawnienie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jest sygnałem dla potencjalnego nabywcy, że lokal którym jest zainteresowany musiałby nabyć wraz z mieszkańcami.

Testament jest jednostronnym rozrządzeniem osoby na wypadek śmierci. Jest to zatem jednostronne oświadczenie woli testatora, w którym powołuje do całości, bądź części spadku osobę lub osoby. Testament sporządzony w jednej z dozwolonych prawem form (własnoręcznym pismem, notarialnej, i innych) wywołuje jednak skutki dopiero z chwilą śmierci jego testatora –   prawa i obowiązki przejdą na spadkobierców z chwilą jego śmierci.  Testator do końca życia zachowuje zatem prawo własności swojego majątku i może nim swobodnie dysponować, w każdej chwili może również testament odwołać lub zmienić.

Zarówno sporządzając umowę darowizny jak i testament należy pamiętać o zachowku czyli uprawnieniu najbliższej rodziny przysługującemu zstępnym (dzieci, wnuki, prawnuki itp.), małżonkowi, a gdy zstępnych nie ma – również rodzicom spadkodawcy.  Uprawnieni mogą domagać się od spadkobiercy testamentowego lub od obdarowanego zachowku, czyli części majątku spadkodawcy w wysokości ½ lub 2/3 udziału spadkowego, który otrzymaliby w drodze dziedziczenia ustawowego, czyli gdyby testamentu nie było bądź gdyby wcześniej konkretny składnik nie został wyprowadzony z majątku spadkodawcy w drodze darowizny.

 

Opublikowane w

Wyjazdowe czynności notarialne

Wyjazdowe czynności notarialne, czyli te które odbywają się poza siedzibą kancelarii, to wyjątek przewidziany przez ustawodawcę w ustawie Prawo o notariacie.

Zgodnie z art. 3 ustawy Prawo o notariacie, notariusz dokonuje czynności notarialnych w kancelarii notarialnej. Jest to zasadą, od której ustawodawca przewidział wyjątek §2 powołanego przepisu. Wskazano bowiem, że czynność notarialna może być dokonana także w innym miejscu, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności (np. w domu, szpitalu czy areszcie).

Szczególne okoliczności

Pojęcie „szczególnych okoliczności” nie zostało zdefiniowane. Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń wskazał jednak, że ocena szczególnych okoliczności nie może być dowolna i nie oznacza swobodnego korzystania przez notariusza z możliwości dokonywania czynności notarialnych poza kancelarią. Oznacza to, że notariusz oraz strony czynności notarialnej nie mogą kierować się tylko swoją chęcią czy wygodą. Wola stron i zgoda notariusza na dokonanie czynności poza kancelarią nie jest wystarczającą przesłanką uznania ich za „szczególne okoliczności”, o których mówi prawo o notariacie. Obowiązujące przepisy nie dają notariuszowi swobody w podejmowaniu decyzji czy czynność notarialna ma być dokonana w kancelarii czy też poza nią. Ten drugi przypadek jest wyjątkiem. Jak się jednak okazuje, notariusze, chcąc być konkurencyjni na rynku, coraz częściej dokonują czynności notarialnych

Szczególne okoliczności to m.in. zły stan zdrowia klienta, problemy z poruszaniem się czy pobyt w miejscu, z którego nie ma możliwości swobodnego wyjścia (areszt, więzienie). Notariusz może również udać się na walne zgromadzenie spółki czy zebranie wspólnoty mieszkaniowej.

Obecnie dokonywanie czynności notarialnych poza kancelarią bez uzasadnienia jest przewinieniem zawodowym i naruszeniem zasad kodeksu etyki zawodowej, zagrożonym karą dyscyplinarną (m.in. upomnienia, nagana, kara pieniężna).

Opublikowane w

Elektroniczne postępowanie wieczystoksięgowe

Elektroniczne postepowanie wieczystoksięgowe ma zapobiec nieprawidłowościom, które mogą powstać w związku z różną od daty aktu notarialnego datą wpłynięcia wypisu aktu do sądu wieczystoksięgowego.

Nadchodzące zmiany, które wejdą w życie dnia 01 kwietnia 2016 roku prowadzą do zwiększenia pewności obrotu nieruchomościami poprzez stworzenie możliwości natychmiastowego ujawnienia transakcji dotyczącej nieruchomości w księdze wieczystej.

Utrudni to praktyki polegające na kilkakrotnej sprzedaży tej samej nieruchomości różnym nabywcom przez nieuczciwych sprzedawców, zanim ujawniona została wzmianka w księdze wieczystej o zmianie właściciela.

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym notariusz w terminie 3 dni roboczych od dnia przeprowadzenia transakcji zobowiązany jest wysłać do sądu rejonowego wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o ujawnienie nowego właściciela. Oznacza to, że nawet kilka dni po transakcji w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla zbytej nieruchomości może nie widnieć żaden ślad po przeprowadzonej transakcji.

Obowiązek wszczęcia elektronicznego postępowania będzie obciążał m.in. notariuszy, komorników sądowych i naczelników urzędów skarbowych. Aby móc składać wnioski do sądów wieczystoksięgowych, każda z wymienionych osób będzie posiadała indywidualne konto w systemie teleinformatycznym, które zostanie zweryfikowane w oparciu o dane posiadane przez samorząd notarialny i komorniczy oraz Ministra Finansów, co pozwoli jednocześnie uniknąć przesyłania wniosków przez osoby nieuprawnione (np. zawieszonych notariuszy, komorników z zakazem wykonywania zawodu). Ponadto dla skutecznego dostarczenia formularza będzie wymagane, aby został on opatrzony bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu lub podpisem potwierdzonym profilem zaufanym ePUAP.

Wnioski składane przez notariuszy będą dotyczyły nie tylko wpisów wynikających bezpośrednio z dokonanej czynności notarialnej, ale również, na żądanie strony, także innych czynności pozostających w związku z podpisywanym aktem.

Wniosek o dokonanie wpisu lub założenie księgi wieczystej będzie składany najpóźniej w dniu sporządzenia aktu notarialnego, dzięki czemu pole do nadużyć znacząco się skurczy – wnioski zostaną zarejestrowane w systemie z dokładnością co do sekundy. Przesłanie dwóch formularzy w identycznym czasie wydaje się niepodobieństwem, co  rozwiąże równocześnie problem pierwszeństwa składanych wniosków o wpis.

Do składanego wniosku nie trzeba będzie co do zasady dołączać żadnych załączników, z jednym wyjątkiem – jeśli dokument stanowi podstawę sporządzenia aktu notarialnego lub innej czynności oraz został sporządzony wyłącznie w postaci elektronicznej, to wówczas należy przesłać go wraz z wnioskiem o wpis (obowiązek ten nie rozciąga się jednak na dokumenty tradycyjne, które uzyskały formę elektroniczną dopiero w postaci skanowania). Ustawodawca przewidział, że zarówno notariusz, jak i komornik czy naczelnik urzędu skarbowego będą przesyłać dokumenty papierowe do sądu wieczystoksięgowego w terminie 3 dni od dnia zarejestrowania wniosku.

Zawiadomienie o rozpatrzeniu wniosku o wpis lub utworzenie księgi wieczystej dla nieruchomości będzie przesyłane osobom zainteresowanym w postaci papierowej, za pośrednictwem operatora pocztowego. Nowe przepisy dopuszczają jednak odstępstwa od tej reguły – można zrzec się tego zawiadomienia w treści aktu notarialnego i złożyć uczestnikowi wniosek o przekazanie zawiadomienia na konto wskazane w systemie teleinformatycznym; jeśli wskazane dane nie umożliwią dostarczenia elektronicznego, wówczas przesyła się zawiadomienie  drogą pocztową.

źródło: http://prawoanieruchomosci.pl/blog/elektroniczne-post%C4%99powanie-wieczystoksi%C4%99gowe-%E2%80%93-b%C4%99dzie-trudniej-oszukiwa%C4%87-w-obrocie

Opublikowane w

VAT od sprzedaży podzielonych działek

Czy dana transakcja spowoduje po stronie zbywcy obowiązek zapłaty podatku VAT od sprzedaży podzielonych działek, czy też  transakcje takie będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy rozstrzygnął w interpretacji, jak rozliczyć VAT od sprzedaży gruntów.

Z pytaniem zwrócił się właściciel działki o powierzchni 7 ha, którą nabył w 1983 r. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest to grunt rolny, który mężczyzna w 2014 r. oddał w dzierżawę na cele rolnicze. Teraz chciałby sprzedać działkę, jednak trudno mu znaleźć nabywcę całości gruntu. Dlatego chce podzielić go na mniejsze działki, przekształcić je na tereny budowlane, uzbroić, wydzielić drogi wewnętrzne oraz ogłosić sprzedaż za pośrednictwem biura nieruchomości i w mediach. Dodał, że jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT z wynajmu innych nieruchomości.

Mężczyzna miał wątpliwości, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Jego zdaniem nie będzie, ponieważ chodzi o sprzedaż z majątku prywatnego.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał jego stanowisko za nieprawidłowe. Wskazał, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Aby jednak dana czynność była opodatkowana VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem.

Dyrektor Izby uznał, wnioskodawca będący obecnie czynnym podatnikiem VAT planuje czynności podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Chodzi o podział działek i podnoszenie ich atrakcyjności dla przyszłych nabywców.

Zgodnie z interpretacją planowana sprzedaż działek wydzielonych z posiadanego gruntu nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Według dyrektora Izby wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika. Podjęte przez niego działania nie stanowią zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą obrotu nieruchomościami. W konsekwencji sprzedaż gruntów będzie opodatkowana VAT.

Nr interpretacji: ITPP3/4512-543/15/JC

źródło: http://www.rp.pl/Podatki/301189890-VAT-od-sprzedazy-podzielonych-dzialek.html#ap-1

Opublikowane w

Zaświadczenie z urzędu skarbowego do zbycia prawa nabytego w drodze dziedziczenia lub darowizny

Zaświadczenie z urzędu skarbowego jest niezbędne do zbycia prawa nabytego w drodze dziedziczenia lub darowizny wymaga dopełnienia formalności

Zaświadczenie od Naczelnika Urzędu Skarbowego niezbędne do zbycia i obciążenia przedmiotów uzyskanych w drodze dziedziczenia oraz w drodze innych czynności objętych podatkiem od spadków i darowizn

Przepis art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn zabrania notariuszowi dokonania czynności w sytuacji, w której przedmiotem umowy przedmioty uzyskane w drodze dziedziczenia oraz w drodze innych czynności objętych podatkiem od spadków i darowizn (tj. darowizny, zachowku, zapisu testamentowego, polecenia, zasiedzenia nieruchomości, zniesienia współwłasności powyżej wartości udziału itp.), jeśli zbywca do aktu nie przedstawi:

  •  uprzedniej zgody naczelnika urzędu skarbowego na dokonanie czynności, albo
  •  zaświadczenie o tym, że nabycie było zwolnione z podatku, podatek został zapłacony lub się przedawnił.

Czynności, których notariusz nie może dokonać bez powyższych dokumentów to:

  • poświadczenie podpisów (dla czynności wymagającej formy umowy z podpisami urzędowo poświadczonymi,
  • sporządzenie aktu notarialnego- zbycia (w tym darowizny) lub obciążenia (np. hipoteką lub służebnością) przedmiotu nabytego na podstawie czynności które objęte są podatkiem od spadków i darowizn.

Co istotne w kwestii obowiązku uzyskania takiego zaświadczenia nie ma znaczenia, że w danej sytuacji wystąpiło zwolnienie od podatku (np. zupełne zwolnienie dla najbliższej rodziny). Pomimo braku obowiązku zapłaty podatku obowiązek wylegitymowania zaświadczeniem z którego ten fakt wynika pozostaje aktualny.

W załączeniu wzór wniosku o wydanie zaświadczenia przez właściwego pod kątem położenia nieruchomości Naczelnika Urzędu Skarbowego w trybie 19 ust 6