Najem okazjonalny

Zgodnie z wprowadzonym art. 19a. ust. 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego umowa o najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem umowy, który obejmuje wyłącznie lokale służące do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych zatem nie ma ona zastosowania do lokali użytkowych.

Wynajmującym w umowie najmu okazjonalnego może być wyłącznie właściciel lokalu mieszkalnego bądź osoba posiadająca tytuł prawny do używania lokalu stanowiącego przedmiot umowy najmu okazjonalnego – inny niż własność np. członek spółdzielni mieszkaniowej dysponujący spółdzielczym prawem do lokalu. Najemcą może być tylko osoba fizyczna, bo tylko jej służy atrybut zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, co odnosi się także do zmian umownych. Jest to umowa zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.Do umowy dołączyć należy w szczególności ( art 19a ust.2 ustawy) :

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, [WZÓR WSKAZANIE INNEGO LOKALU]

3)oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu. [WZÓR OŚWIADCZENIE WŁAŚCICIELA INNEGO LOKALU]

Ustawodawca użył określenia „w szczególności” co oznacza, że do umowy tej mogą być załączone także inne inne dokumenty według uznania stron umowy.

Należy pamiętać, że to na wynajmującym ciąży obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania wynajmującego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie powyższego warunku będzie skutkowało tym, że zawarta umowa najmu nie będzie umową najmu okazjonalnego, a zwykłą umową najmu, tym samym wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z warunków ochrony przewidzianych dla tej formy umów, czyli uproszczonego sposobu na opróżnienie lokalu. W tym wypadku najemcy przysługuje prawo żądania od wynajmującego przedstawienia potwierdzenia zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowemu.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu jest tak skonstruowana, że przede wszystkim wynajmującemu przysługuje możliwość wypowiedzenia umowy z winy najemcy.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów  nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

  1. mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.