Umowa darowizny to umowa której celem jest nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści kosztem majątku darczyńcy. Tak jak inne umowy, umowa darowizny jest czynnością prawną dwustronną, co oznacza że jej zawarcie wymaga złożenia przez darczyńcę oświadczenia zawierającego jego zobowiązanie do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na obdarowanego, jak i oświadczenia obdarowanego wyrażającego zgodę na to przeniesienie. Każda umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi formę aktu notarialnego – umowa darowizny każdego z wymienionych praw zawarta w innej formie jest bezwzględnie nieważna.
Nieodpłatność świadczenia nie jest jedyną różnicą pomiędzy umową darowizny a inną umową przenoszącą własność:
1. Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku, zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.
2. Gdy po zawarciu umowy darowizny, a przed jej wykonaniem stan majątkowy darczyńcy ulegnie takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Przyczyna, dla której doszło do pogorszenia stanu majątkowego darczyńcy, nie ma znaczenia, istotne jest, aby do zdarzenia tego doszło już po zawarciu umowy darowizny.
3. Obdarowany zawsze musi się liczyć z obowiązkiem zwrotu darczyńcy otrzymanej darowizny, jeżeli po zawarciu umowy darowizny dopuści się wobec darczyńcy rażącej niewdzięczność. O uznaniu, iż zachowanie obdarowanego ma charakter rażącej niewdzięczności w każdym wypadku decydują konkretne okoliczności, podlegające ocenie na tle stosunków i zwyczajów panujących w określonym środowisku. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że przez pojęcie rażącej niewdzięczności należy rozumieć tylko takie zachowania obdarowanego (działania lub zaniechania), które są skierowane przeciwko darczyńcy z zamiarem nieprzyjaznym. Mogą one być związane tak z popełnieniem przestępstwa przeciwko darczyńcy np. przeciwko życiu, zdrowiu i czci, jak o naruszenie przez obdarowanego obowiązków wynikających ze stosunków osobistych łączących go z darczyńcą (np. odmowa udzielenia pomocy w czasie choroby mimo oczywistej możliwości). Uprawnienie do odwołania darowizny z przyczyny rażącej niewdzięczności obdarowanego wygasa po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego
4. Gdy czynność prawna dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli będzie miała charakter nieodpłatny , zwłaszcza przyjmie postać umowy darowizny, to pokrzywdzonemu wierzycielowi znacznie łatwiej będzie wystąpić przeciwko obdarowanemu korzystając z instytucji skargi paulińskiej. Decydują o tym dwa przepisy. Pierwszy z nich stwierdza, iż jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Uprawnienie pokrzywdzonego wierzyciela wygasa po upływie 5 lat od daty dokonania tej czynności.
5. Przepisy ustawy o księgach wieczystych u hipotece wyłączają ochronę nabywcy w postaci tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku rozporządzeń nieodpłatnych, czyli np. w drodze darowizny. Zatem nawet fakt, iż darczyńca figurował jako właściciel w prowadzanej dla nieruchomości księdze wieczystej, nie będzie chronić obdarowanego, w przypadku gdy darczyńca nie był właścicielem darowanej nieruchomości lub prawo to zostało skuteczne zakwestionowane.
6. Jeżeli osoby uprawnione do zachowku nie otrzymały go w należnej wysokości bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje im przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia. Przy obliczaniu wysokości zachowku, dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. Nie wszystkie jednak darowizny będą uwzględniane przy obliczaniu wysokości zachowku. Nie uwzględnia się darowizn, których zmarły dokonał w okresie więcej niż dziesięciu lat przed śmiercią na rzecz osób niebędących spadkobiercami oraz nie będących uprawnionymi do spadku oraz drobnych darowizn, zwyczajowo w danym środowisku przyjętych. Spadkobiercy mogą uniknąć roszczeń o zachowek w razie wydziedziczenia spadkobiercy w testamencie, uznania go za niegodnego przez sąd, a także odrzucenia przez niego spadku. W takim ostatnim przypadku na miejsce takiej osoby wchodzą jej dzieci i wnuki. Dodatkowo można skutecznie wyłączyć możliwość podniesienia roszczenia o zachowek w przypadku zawarcia umowy o zrzeczenie się dziedziczenia. Umowę taką zawierają, w formie aktu notarialnego, potencjalny spadkobierca ustawowy , z drugiej zaś strony przyszły spadkodawca. Skutki umowy obejmują – co ważne – również zstępnych zrzekających się, chyba że umowa ze spadkodawcą mówi co innego.
7. Problem rozliczenia darowizn dokonanych jeszcze za życia spadkodawcy może pojawić się również na etapie działu spadku (tak sądowego, jak i umownego) w postaci obowiązku zaliczenia takich darowizn na poczet należnych poszczególnym spadkobiercom sched spadkowych. Obowiązek ten powstanie wyłącznie w przypadku dziedziczenia ustawowego i dotyczy rozliczeń pomiędzy zstępnymi lub między zstępnymi i małżonkiem. Spadkobierca może zmienić powyższą zasadę i zwolnić z obowiązku zaliczenia darowizny wskazane powyżej osoby. Z drugiej strony spadkobierca może nałożyć obowiązek zaliczenia darowizny również na spadkobiercę ustawowego innego niż zstępny lub małżonek . Gdy wartość podlegającej zaliczeniu darowizny jest większa niż wartość schedy spadkowej przysługującej obdarowanemu spadkobiercy, nie jest on uwzględniamy przy ustalaniu sched należnych poszczególnym spadkobiercom. Samo zaliczenie przebiega w ten sposób, że wartość darowizn podlegających zaliczeniu dolicza się do spadku lub do części spadku, która ulega podziałowi między spadkobierców obowiązanych wzajemnie do zaliczenia, po czym oblicza się schedę spadkową każdego z tych spadkobierców, a następnie każdemu z nich zalicza się na poczet jego schedy wartość darowizny podlegającej zaliczeniu. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili działu spadku.
źródło: Grzegorz Kaptur, Nieruchomości 2009, Nr 7, C.H. BECK