Opublikowane w

Rewitalizacja – nowy pierwokup na rzecz gminy

Dnia 18 listopada 2015 roku weszła w życie ustawa z dnia z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji która rozszerzyła katalog uprawnień gminy wynikających z prawa pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości.

Rewitalizacja to proces, którego celem jest wyprowadzanie ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych a więc obszarów obejmujących całość lub część obszaru zdegradowanego, cechujących się szczególną koncentracją negatywnych zjawisk. Oznacza to, że takim obszarem rewitalizacji mogą być objęte zarówno nieruchomości stanowiące działki gruntu, ale również całe poszczególne ulice czy dzielnice.

Gmina podejmując uchwałę o ustanowieniu obszaru rewitalizacji może postanowić o ustanowieniu na swoją rzecz prawa pierwokupu w odniesieniu do wszystkich nieruchomości (a więc zarówno „gruntowych” jak i „lokalowych”) znajdujących się na obszarze rewitalizacji, jak również o ograniczeniu lub wręcz zakazie wydawania dla obszaru rewitalizacji decyzji o warunkach zabudowy.

W drodze uchwały rady gminy stanowiącej akt prawa miejscowego na obszarze rewitalizacji może zostać ustanowiona Specjalna Strefa Rewitalizacji (SSR) która  jest obszarem stosowania szczególnych norm prawnych z zakresu m.in. planowania przestrzennego i gospodarki nieruchomościami. Co do wszystkich nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

Co to oznacza dla stron umowy sprzedaży nieruchomości? Zbywca będzie zobowiązany poza standardowymi dokumentami dostarczyć również wydany przez Urząd Miasta dokument wydany w ramach dostępu do informacji publicznej, (na podstawie art. 217 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego) z którego będzie wynikało że działka lub lokal nie leżą w strefie, co do której została podjęta przez Radę Gminy uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu na rzecz gminy oraz że nie leżą w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Dla strony kupującej istotne będzie, aby z tego dokumentu  wynikało również, że w stosunku do danej działki nie ma żadnych ograniczeń związanych z wydawaniem warunków zabudowy.

Z pewnością wydłuży to okres przygotowywania transakcji, jednak umowa sprzedaży zawarta z pominięciem przepisów o ustawowym pierwokupie gminy będzie bezwzględnie nieważna.

Opublikowane w

Dziedziczenie w ułamkach

Z uwagi na to, że często klienci pytają dlaczego z postanowienia spadkowego po małżonku i rodzicu bądź z aktu sporządzenia dziedziczenia wynika, że odziedziczyli – przykładowo – udział wynoszący 1/3 części, natomiast w księdze wieczystej są wpisani jako współwłaściciele w udziale wynoszącym 1/6 wyjaśniamy:

Dziedziczenie składników majątkowych wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków:

– majątek wspólny małżonków, o ile nie zawarli za życia umowy o wyłączenie wspólności ustawowej małżeńskiej, to wspólność łączna, czyli bezudziałowa – oznacza to, że w jej trakcie nie można określić wysokości udziału, jaki przysługuje każdemu małżonkowi.

– w chwili śmierci jednego z małżonków cały ten wspólny majątek dzieli się co do zasady na pół, chyba że spadkobiercy zażądają ustalenia innych udziałów. Jedna połowa pozostaje z mocy prawa przy małżonku, który pozostał przy życiu i stanowi od tej chwili jego majątek osobisty, natomiast druga połowa podlega dziedziczeniu przez wszystkich spadkobierców – dla naszego przykładu będzie to małżonek, który pozostał przy życiu i dwoje dzieci.

– zatem udział 1/3 jest to udział w 1/2 która podlega dziedziczeniu, stąd też finalnie jest to udział 1/6 w przedmiocie, który wchodził do majątku wspólnego małżonków.

DZIEDZICZENIEZatem efektem końcowym dziedziczenia przedstawionego na grafikach jest sytuacja, w której w przedmiocie stanowiącym wcześniej składnik majątku wspólnego małżonków małżonek pozostający przy życiu ma udział wynoszący 4/6 – w tym udział 3/6 nabyte z mocy prawa z chwilą śmierci małżonka i udział 1/6 nabyty w drodze dziedziczenia po nim, a każde z dwójki dzieci ma udział wynoszący po 1/6 części.

Opublikowane w

Zadatek przy umowie przedwstępnej – przelew czy gotówka?

Zgodnie z brzmieniem art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek dany podczas zawierania umowy ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od niej i zachować otrzymany zadatek. A kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej. Kluczowym zagadnieniem jest w tym przypadku prawo odstąpienia od umowy, w innym przypadku bowiem – pomimo upływu terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży – obie strony jeszcze przez rok mają względem siebie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

W pojedynczej lub podwójnej wysokości

Kwestie finansowe związane z wręczonym zadatkiem sprowadzają się do tego, że jeżeli kupujący nie przystąpi do przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości z własnej winy, to straci kwotę zadatku wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej, Jeżeli natomiast nie dojdzie do podpisania tej umowy z winy sprzedającego -wtedy to sprzedający będzie zobowiązany do zwrócenia kupującemu zadatku w podwójnej wysokości. W przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej bez winy żadnej ze stron zadatek ulega zwrotowi, zaś w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej może on zostać zwrócony (jeżeli np. cała cena ma zostać zapłacona z kredytu), co do zasady zaś jest wówczas zaliczany na poczet ceny.

Zaliczka

Zarówno prawo odstąpienia jak i kwestia zatrzymania zadatku są dwoma czynnikami, które odróżniają zadatek od zaliczki. Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży która w razie wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny, a jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu bez względu na to kto ponosi odpowiedzialność za niezrealizowanie umowy przyrzeczonej. Do zaliczki nie mają zastosowania zasady obowiązujące przy zadatku, czyli przepadku lub obowiązku zwrotu w podwójnej wysokości.

Ważny jest również moment wręczenia zadatku – jeżeli zadatek płatny jest gotówką najlepiej poczekać z jej wręczeniem do momentu spotkania u notariusza. Strony mogą jednak zadecydować o wręczeniu zadatku w innym czasie bądź o uiszczeniu go przelewem bankowym. W tym ostatnim przypadku warto zastrzec w umowie przedwstępnej prawo odstąpienia od umowy dla sprzedającego, jeżeli w danym terminie kwota zadatku nie wpłynie na jego konto, bowiem w innym przypadku – pomimo braku przelewu kwoty zadatku od kupującego – strony będą nadal związane umową przedwstępną z której roszczenia wygasają dopiero po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jest to spowodowane tym, że zadatek, jako tak zwana czynność realna, rodzi skutki prawne dopiero w chwili fizycznego przekazania pieniędzy.

Opublikowane w

Od 18 października 2015 roku milczenie spadkobiercy oznaczać będzie przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza

Zmianę zasad odpowiedzialności za długi zmarłego przynosi nowelizacja kodeksu cywilnego, która 18 października 2015 roku wchodzi w życie, a w zakresie skutków milczenia spadkobiercy w pierwszych 6 miesiącach od dnia, w którym dowiedział się on o tytule swojego powołania dotyczyć będzie wyłącznie spadków otwartych po tej dacie.

Do tej pory, jeśli w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania nie złożył on oświadczenia o odrzuceniu spadku albo o przyjęciu spadku z ograniczeniem odpowiedzialności za długi, przyjmował spadek z długami (wprost), za które odpowiadał majątkiem odziedziczonym oraz całym swoim własnym majątkiem.

Dobrodziejstwo inwentarza

Od dnia 18 października 2015 roku milczenie spadkobiercy oznaczać będzie przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

Inwentarz to aktywa spadkowe: nieruchomości, ruchomości, gotówka, prawa majątkowe itp. pomniejszone o długi spadkodawcy, np. niespłacone przez zmarłego pożyczki. Kwota inwentarza jest w tym przypadku kluczowa, gdyż tylko do jej wysokości spadkobierca bądź spadkobiercy będą spłacać długi zmarłego.

W praktyce oznacza to  że jeśli spadkodawca zostawił niespłacony kredyt na 200.000,00 zł zł i mieszkanie warte 150.000,00 zł, spadkobierca będzie spłacał zadłużenie spadkodawcy tylko do kwoty 150.000,00 zł. Sytuacja wygląda obiecująco niestety głównie teoretycznie – jeżeli  Wierzyciel jest zainteresowany zajęciem otrzymanego w spadku lokalu i przeprowadzeniem  jego  sprzedaży. Należy pamiętać, że w sytuacji jak powyżej wierzyciel może dokonać wyboru i zamiast zająć mieszkanie które wchodzi w skład spadku – może zająć do wysokości zadłużenia na przykład rachunek bankowy spadkobiercy, jego wynagrodzenie bądź inne jego nieruchomości jeśli uzna, że są łatwiejsze do sprzedaży. W takiej sytuacji spadkobierca będzie musiał we własnym zakresie sprzedać odziedziczony lokal, a z otrzymanych środków spłacić wierzyciela.

Wobec powyższego jeżeli spadkobiercy jest wiadome, że wysokość zadłużenia przekracza wysokość aktywów, nadal korzystniejszym rozwiązaniem będzie złożenie w 6 miesięcznym terminie oświadczenia o odrzuceniu spadku po zmarłym.

 

Opublikowane w

Odrolnienie – wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Mocą ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. – o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych,która weszła w życie w dniu 1 stycznia 2009 roku, grunty rolne, (a więc de facto wszystkie nieruchomości oznaczone symbolem klasoużytków rolnych, które nie znajdują się na obszarze dla których gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie ustalono dla nich warunków zabudowy), położone w granicach administracyjnych miast zwolniono z obowiązku odrolniania i wyłączenia z produkcji rolnej  ( art. 5b do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych).

Następnie na mocy art. 3 ustawy z dnia 11 lipca 2014 r. o zmianie ustawy – Prawo ochrony środowiska oraz niektórych innych ustaw, wyżej wymieniony art. 5b został uchylony, dodano natomiast nowy art. 10a w brzmieniu: „przepisów rozdziału 2 nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast „. Zmiana weszła w życie 5 września 2014 r.

Obowiązująca od 1 stycznia 2009 roku do dnia 04 września 2014 roku treść ustawy o ochronie gruntów przewidywała duże ułatwienia w procedurze wyłączania gruntów z produkcji rolnej.  Jak wynikało z art. 5b Ustawy o ochronie gruntów (który od dnia 5 września 2014 roku już nie obowiązuje), z procedury tej zwolniono wszystkie grunty w granicach administracyjnych miast.

Obowiązujący obecnie art. 10a Ustawy o ochronie gruntów (który miał zastąpić uchylony art. 5b), stanowi, że do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast nie stosuje się wyłącznie przepisów Rozdziału 2 Ustawy o ochronie gruntów, jednak kwestie związane z procedurą wyłączenia gruntu z produkcji rolnej regulowane są w Rozdziale 3 Ustawy o ochronie gruntów (Wyłączanie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej).  W konsekwencji obecnie do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast ponownie znajdzie zastosowanie art. 11 Ustawy o ochronie gruntów, zgodnie z którego brzmieniem wyłączenie z produkcji użytków rolnych  wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 Ustawy o ochronie gruntów, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

Warunki, jakie musi spełniać działka przed jej odrolnieniem

Nie każdą działkę rolną można odrolnić poprzez decyzję o warunkach zabudowy i decyzję o wyłączeniu gruntów spod produkcji rolnej. Działka rolna musi spełniać jednocześnie kilka podstawowych wymagań:
1. działka musi posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub posiadać odpowiednie zapisy hipoteczne, gwarantujące służebność dojazdu (przy braku sąsiedztwa z drogą publiczną) lub gwarancję obsługi komunikacyjnej poprzez drogę wewnętrzną (np. odpowiednie zapisy w akcie notarialnym).
2. przynajmniej jedna z działek sąsiednich musi być zabudowana. Umożliwi to bowiem przeprowadzenie analizy cech i funkcji zabudowy, aby w myśl zasady dobrego sąsiedztwa, zagwarantować, że nowo powstająca inwestycja nie zaburzy funkcji i charakterystyki zabudowy w najbliższej okolicy.
3. w przypadku wnioskowania o zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, po 28 czerwca 2015r. nie jest wymagane zapewnienie dostępu do mediów (prąd, woda, gaz itp.). Kwestie te będą podlegały kontroli dopiero na etapie wnioskowania o zgodę na użytkowanie budynku na cele mieszkalne.
4. co do gruntów o klasie I-III, które w ewidencji gruntów oznaczone są jako użytki rolne, czyli grunty orne lub pastwiska, zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane  może nastąpić wyłącznie w drodze uchwalenia odpowiedniego miejscowego planu zagospodarowania terenu.

Krok 1 – Wniosek o warunki zabudowy dla działki rolnej

We wniosku o warunki zabudowy należy dokładnie określić jakiego typu zabudowę chcemy zrealizować, podać gabaryty i charakterystykę projektowanej zabudowy – budynków, dróg, obiektów technicznych itp. Należy również wskazać na mapie planowaną lokalizację wszystkich obiektów. W przypadku gruntów klasy I-III gmina będzie zobowiązana zasięgnąć opinii Starostwa Powiatowego, co wydłuża postępowanie o ok. 2 tygodnie (Starosta opiniuje tzw. projekt decyzji o warunkach zabudowy).

 

Krok 2 – Wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej

Ostatnim etapem w procedurze odrolnienia gruntu jest wystąpienie z wnioskiem o wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej, czyli o rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowanie danego terenu.

 

Wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej następuje wyłącznie w drodze odpowiedniej decyzji administracyjnej. Dotyczy to gruntów klasy I, II, III (IIIa i IIIb) oraz użytków rolnych na gruntach klasy IV, IVa, IVb V i VI jeśli są to grunty pochodzenia organicznego.
Są też sytuacje, gdy zgoda jest potrzebna przy gruntach klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego – ma to miejsce wtedy, gdy rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim terenie, w tym innym przypadku uzyskamy decyzję o pozwoleniu na budowę bez potrzeby dostarczania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
Wniosek o wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej należy składać w odpowiednim dla danej miejscowości Starostwie Powiatowym.
Do ww. wniosku należy załączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, wydaną przez gminę, właściwą dla danej miejscowości.
Decyzja musi zostać uzyskana przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę obiektu, wymagającego odrolnienia gruntów.
W przypadku gruntów klasy IV – VI Starosta nie może odmówić zgody na ich wyłączenie spod produkcji rolnej.

Opublikowane w

Nowe zasady odpowiedzialności za długi spadkowe

Dnia 18 października 2015 roku zaczynają obowiązywać nowe przepisy kodeksu cywilnego między innymi zmieniająca skutki milczenia spadkobiercy, czyli nie złożenia przez niego oświadczenia o odrzuceniu spadku bądź przyjęciu spadku z ograniczeniem odpowiedzialności za długi w terminie 6 miesięcy od kiedy dowiedział się on o tytule swojego powołania, a więc albo od chwili śmierci spadkodawcy, albo od dnia, w którym spadkobierca powołany w dalszej kolejności dowiedział się o odrzuceniu spadku przez osoby wyprzedzające go przy dziedziczeniu ustawowym (np. rodzeństwo zmarłego, które może złożyć oświadczenie o odrzuceniu spadku dopiero wówczas, gdy spadek odrzucą rodzice zmarłego).

Obecnie osoba, która nie złoży w ustawowym terminie oświadczenia o przyjęciu spadku z ograniczeniem odpowiedzialności za długi (tzw. przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza) bądź o odrzuceniu spadku dziedziczy cały spadek ze wszystkimi zobowiązaniami i odpowiada całym swoim majątkiem za zobowiązania zmarłego.

Zgodnie zaś z nowymi przepisami, jeśli spadkobierca w ciągu 6 miesięcy od dnia, gdy dowiedział się o spadku, nie złoży oświadczenia o jego odrzuceniu lub przyjęciu, wtedy będzie to oznaczało przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza, czyli z ograniczeniem odpowiedzialności za długi. Spadkobierca automatycznie będzie zatem odpowiadał za długi zmarłego tylko do wysokości przejętego w spadku majątku. Natomiast żeby przejąć spadek wprost albo go odrzucić, trzeba będzie złożyć oświadczenie.

NOWE PRZEPISY DOTYCZYĆ BĘDĄ WYŁĄCZNIE SPADKOBIERCÓW OSÓB ZMARŁYCH W DNIU 18 PAŹDZIERNIKA I PÓŹNIEJ. 

Po wejściu w życie ustawy zmieniającej, to jest od dnia 18 października 2015 roku spadkobierca, którzy przyjął spadek z dobrodziejstwem inwentarza, zapisobierca windykacyjny lub wykonawca testamentu będą mogli złożyć w sądzie albo przed notariuszem tak zwany wykaz inwentarza.

Wykaz inwentarza składany przed notariuszem zostaje objęty protokołem. Będzie on mógł być sporządzony także wspólnie przez więcej niż jednego spadkobiercę, zapisobiercę windykacyjnego lub wykonawcę testamentu. Konieczne będzie uwzględnienie w wykazie inwentarza wszystkich przedmiotów należących do spadku oraz przedmiotów zapisów windykacyjnych, z podaniem ich wartości według stanu i cen z chwili otwarcia spadku. Dodatkowo, uwzględnić należy długi spadkowe i ich wysokość według stanu z chwili otwarcia spadku.

Opublikowane w

Notarialny Rejestr Testamentów

Notarialny Rejestr Testamentów utworzony został przez Krajową Radę Notarialną i funkcjonuje od dnia 5 października 2011 roku.

Celem prowadzenia Rejestru jest między innymi zminimalizowanie ryzyka, że ostatnia wola Spadkodawcy pozostanie albo nieznana dla spadkobierców, albo też że testament zostanie odnaleziony długo po zakończeniu się postępowania spadkowego.  Rejestr pozwala – bez dodatkowych poszukiwań – odnaleźć po śmierci Spadkodawcy informację o sporządzonych
i zarejestrowanych przez niego testamentach.

Notarialny Rejestr Testamentów

Przedmiotem zarejestrowania w Rejestrze mogą być zarówno testamenty w formie aktu notarialnego jak i testamenty własnoręczne, o ile zostały złożone w depozyt u notariusza, również te sporządzone przed dniem 5 października 2011 roku – wypis testamentu notarialnego w należy wówczas okazać notariuszowi, który naniesie na nim stosowną wzmiankę, zaś testament własnoręczny musi zostać przed rejestracją w Kancelarii zdeponowany.

Wpisu do Rejestru dokonuje notariusz na podstawie wniosku Testatora złożonego w treści testamentu notarialnego albo – w przypadku testamentów własnoręcznych – w osobnym protokole notarialnym. Niezwłocznie po sporządzeniu testamentu albo protokołu, jeżeli testator złożył stosowny wniosek, notariusz rejestruje testament w Rejestrze ujawniając następujące informacje:  numer wpisu, datę wpisu, datę i miejsce sporządzenia testamentu, imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza sporządzającego testament lub protokół, imiona, nazwisko, imiona rodziców oraz datę i miejsce urodzenia Testatora oraz jego numer PESEL.

Wpis pozostaje niejawny za życia Testatora, a sam Rejestr nie jest dostępny publicznie. Uzyskać informację z Rejestru o istnieniu zarejestrowanych testamentów albo o ich braku uzyskać można wyłącznie w kancelarii notarialnej. Wniosek o udzielenie informacji z Rejestru złożyć może sam testator, albo każda osoba po okazaniu notariuszowi odpisu aktu zgonu testatora lub innego dokumentu stwierdzającego jego zgon.

Opublikowane w

Odrzucenie spadku w imieniu małoletniego dziecka

Odrzucenie spadku w imieniu małoletniego dziecka pozwala na uniknięcie otrzymywania w przyszłości korespondencji od wierzycieli zmarłego.

W przypadku złożenia oświadczenia o odrzuceniu spadku po zmarłym członku rodziny, tytuł do dziedziczenia przechodzi na dzieci osoby składającej oświadczenie, zatem od momentu złożenia oświadczenia przez rodzica rozpoczyna bieg sześciomiesięczny termin na złożenie oświadczenia przez dzieci. Dzieci pełnoletnie składają oświadczenie o przyjęciu albo o odrzuceniu w imieniu własnym przed sądem bądź przed notariuszem, a brak oświadczenia złożonego w tym terminie oznacza przyjęcie spadku bez ograniczenia odpowiedzialności za długi spadkodawcy.

W przypadku dzieci małoletnich brak złożenia oświadczenia w ustawowym terminie powoduje, że małoletni z ustawy przyjmie spadek z tzw. dobrodziejstwem inwentarza, a więc z ograniczeniem odpowiedzialności za długi spadkodawcy do wysokości odziedziczonego majątku. Następstwem takiego przyjęcia spadku jest sporządzenie przez komornika sądowego na wniosek sądu spisu inwentarza (którego koszt sporządzenia obciąża spadkobiercę) oraz kwestia rozliczania się z wierzycielami spadkodawcy.

Uprzednia zgoda właściwego Sądu wydziału Rodzinnego i Nieletnich

Aby tego uniknąć przedstawiciel ustawowy powinien złożyć w imieniu dziecka oświadczenie o odrzuceniu spadku przez małoletniego. Jest to jednak czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu majątkiem małoletniego, a co za tym idzie – do złożenia takiego oświadczenia przez przedstawiciela ustawowego wymagana jest uprzednia zgoda właściwego Sądu Rodzinnego i Nieletnich. Właściwym Sądem jest sąd miejsca stałego pobytu dziecka.

Z uwagi na rozpoczynający bieg w dniu odrzucenia spadku przez rodzica sześciomiesięczny termin na złożenie oświadczenia w imieniu dziecka ważne jest, aby rodzice złożyli wniosek do Sądu o wyrażenie zgody jak najszybciej. Co prawda zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego – sześciomiesięczny termin na złożenie oświadczenia w imieniu dziecka w okresie rozpatrzenia wniosku o wyrażenie zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd nie biegnie, Sąd Najwyższy podkreślił bowiem, że przedstawiciel ustawowy małoletniego nie ma bezpośredniego wpływu na czas trwania postępowania przed sądem opiekuńczym (Postanowienie z dnia 20 listopada 2013 r. I CSK 329/13 , gdzie Sąd Najwyższy wskazał, że termin do odrzucenia spadku w imieniu małoletniego ulega zawieszeniu na czas trwania postępowania przed sądem opiekuńczym w przedmiocie wyrażenia zgody na odrzucenie spadku).

Należy jednak pamiętać, że kwestia zawieszenia terminu wynika z orzeczenia sądowego, a nie stricte z obowiązujących przepisów prawa i nie czekać z czynnościami w tym zakresie na ostatnią chwilę.Wniosek należy odpowiednio uzasadnić tak, aby Sąd miał pewność, że odrzucenie spadku przez małoletniego jest w jego interesie, a więc wskazać informacje o stanie i źródle zadłużenia spadkodawcy.

Po prawomocnym zakończeniu wyżej opisanego postępowania przedstawiciele ustawowi małoletniego powinni, przed upływem 6 – miesięcznego terminu biegnącego dalej po wydaniu przez postanowienia zezwalającego na odrzucenie spadku, złożyć oświadczenie o odrzuceniu spadku w sądzie lub przed notariuszem.

 

 

Opublikowane w

Umowa przeniesienia praw do ogródka działkowego

Zbycie ogródka działkowego

Dzierżawa działkowa jako tzw. prawo obligacyjne jest niezbywalne, wobec czego umowa przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy działkowej nie jest umową sprzedaży. Przenosząc prawa i obowiązki wynikające z tej umowy  Strony dokonują jedynie zmiany stron takiej umowy. Przeniesienie praw do działki następuje w drodze umowy zawieranej pomiędzy działkowcem a pełnoletnią osobą fizyczną (bądź małżonkami) zawierającej oświadczenie o przeniesieniu praw i obowiązków, ale również rozliczenia stron za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca. Zbycie to jest opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych z tytułu zbywanych nasadzeń, urządzeń czy altany.

Obecnie ustawa wymaga, aby była taka umowa została zawarta w formie pisemnej, z podpisami notarialnie poświadczonymi, a więc  aby autentyczność podpisów stron w umowie została urzędowo poświadczona przez notariusza. Niezachowanie tej formy spowoduje nieważność umowy, a więc jej zawarcie np. jedynie w formie pisemnej będzie traktowane tak, jakby w ogóle nie doszło do przeniesienia praw do działki.

Skuteczność przeniesienia po podpisaniu umowy będzie zawieszona do czasu zatwierdzenia umowy przez stowarzyszenie ogrodowe które – jako strona umowy dzierżawy działkowej – ma możliwość wyrażenia stanowiska co do osoby, która ma się stać nowym dzierżawcą. Wobec tego, po wyjściu z kancelarii notarialnej należy złożyć do stowarzyszenia ogrodowego (zarządu ROD) wniosek o zatwierdzenie przeniesienia praw do działki z załączoną umową, obejmującą wysokość uzgodnionego wynagrodzenia.

Od chwili złożenia tego wniosku Zarząd ROD będzie miał 2 miesiące na podjęcie uchwały przedmiocie zatwierdzenia lub odmowy. Jeżeli zaś w tym terminie nie zapadnie żadna uchwała, to przeniesienie praw do działki będzie uważane za zatwierdzone.

Stowarzyszenie ogrodowe może odmówić zatwierdzenia, ale jedynie z ważnych powodów. Odmowa jest również możliwa, gdyby był inny kandydat oczekujący na działkę, który wówczas miałby obowiązek zapłacić ustalone wynagrodzenie ustępującemu działkowcowi w terminie 2 tygodni. Jeśli tego nie uczyni, nastąpi automatyczne zatwierdzenie przeniesienia praw do działki na wskazaną przez działkowca osobę.  Zarząd ROD nie może wskazać – w powyższym trybie – kandydata do przejęcia działki, jeżeli umowa o przeniesieniu praw do działki została zawarta pomiędzy działkowcem a jego osobą bliską – wówczas odmowa zatwierdzenia będzie możliwa tylko z ważnych powodów.

Umowa przeniesienia praw do działki winna być sporządzona w trzech jednobrzmiących egzemplarzach – po jednym dla każdej ze stron oraz dla Zarządu ROD.

Opublikowane w

Zmiany w prawie spadkowym

W związku z coraz częściej pojawiającymi się problemami związanymi ze śmiercią osób poza granicami ojczystego kraju, bądź z pozostawieniem majątku poza granicą zostało przyjęte europejskie rozporządzenie 650/2012 w sprawie międzynarodowego dziedziczenia wprowadzający zmiany w prawie spadkowym. Rozporządzenie to tworzy uproszczone ramy prawne dla osób mających interesy osobiste i majątkowe, a więc mówiąc prościej – zamieszkujących, pracujących i posiadających majątek w co najmniej dwóch krajach zarówno należących, jak i nienależących do Unii Europejskiej.

Rozporządzenie weszło w życie 16 sierpnia 2012 r. i będzie miało zastosowanie do spadków otwartych nie wcześniej niż 17 sierpnia 2015 r., a więc do spadków po osobach zmarłych po tej dacie.

Rozporządzenie wskazuje prawo ostatniego miejsca zwykłego pobytu zmarłego jako właściwe dla określenia zarówno właściwości sądu orzekającego co do ogółu spraw dotyczących spadku, jak i właściwości prawa. W przypadku osób posiadających obywatelstwo więcej niż jednego kraju wprowadza także możliwość wyboru prawa jednego z państw, którego spadkodawca jest obywatelem, jako prawa właściwego do dziedziczenia po nim. Jest to niezwykle istotne dla rodzin osób przebywających i pracujących za granicą. W ich sytuacji brak wyboru prawa krajowego będzie oznaczał przeprowadzenie procedury spadkowej według prawa państwa ostatniego zwykłego pobytu zmarłego, z wyłączeniem prawa polskiego, co będzie się wiązało ze znacznymi kosztami, a w przypadku gdy miejsce to było poza terytorium Unii Europejskiej dodatkowo dojdzie konieczność ustalenia ewentualnej kolizji brzmienia przepisów.

Aby ustalić miejsce zwykłego pobytu, organ zajmujący się sprawą spadkową dokona ogólnej oceny okoliczności życia zmarłego w latach poprzedzających jego śmierć i w chwili jego śmierci, uwzględniając wszystkie istotne elementy faktyczne, w szczególności czas trwania i regularność obecności zmarłego w danym państwie oraz warunki i powody tej obecności.

Rozwiązaniem, które zagwarantuje postępowanie spadkowe zgodne z prawem polskim jest napisanie testamentu, w którym Testator dokona wyboru tego właśnie prawa w przedmiocie dziedziczenia po nim. Testament zawierający jedynie taki zapis spowoduje, że do spadku powołane zostaną osoby zgodnie z brzmieniem kodeksu cywilnego, ale nie będzie wątpliwości co do prawa, według jakiego ma przebiegać procedura spadkowa ani związanych z tym kłopotów.

Opublikowane w

Umowa darowizny

Umowa darowizny to umowa której celem jest nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści kosztem majątku darczyńcy. Tak jak inne umowy, umowa darowizny jest czynnością prawną dwustronną, co oznacza że jej zawarcie wymaga złożenia przez darczyńcę oświadczenia zawierającego jego zobowiązanie do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na obdarowanego, jak i oświadczenia obdarowanego wyrażającego zgodę na to przeniesienie. Każda umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu  musi formę aktu notarialnego – umowa darowizny każdego z wymienionych praw zawarta w innej formie jest bezwzględnie nieważna.

Nieodpłatność świadczenia nie jest jedyną różnicą pomiędzy umową darowizny a inną umową przenoszącą własność:

1. Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku, zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

2. Gdy po zawarciu umowy darowizny, a  przed jej wykonaniem  stan majątkowy darczyńcy ulegnie takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Przyczyna, dla której doszło do pogorszenia stanu majątkowego darczyńcy, nie ma znaczenia, istotne jest, aby do zdarzenia tego doszło już po zawarciu umowy darowizny.

3. Obdarowany zawsze musi się liczyć z obowiązkiem zwrotu darczyńcy otrzymanej darowizny, jeżeli po zawarciu umowy darowizny dopuści się wobec darczyńcy rażącej niewdzięczność. O uznaniu, iż zachowanie obdarowanego ma charakter rażącej niewdzięczności w każdym wypadku decydują konkretne okoliczności, podlegające ocenie na tle stosunków i zwyczajów panujących w określonym środowisku. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że przez pojęcie rażącej niewdzięczności należy rozumieć tylko takie zachowania obdarowanego (działania lub zaniechania), które są skierowane przeciwko darczyńcy z zamiarem nieprzyjaznym. Mogą one być związane tak z popełnieniem przestępstwa przeciwko darczyńcy np. przeciwko życiu, zdrowiu i czci, jak o naruszenie przez obdarowanego obowiązków wynikających ze stosunków osobistych łączących go z darczyńcą (np. odmowa udzielenia pomocy w czasie choroby mimo oczywistej możliwości). Uprawnienie do odwołania darowizny z przyczyny rażącej niewdzięczności obdarowanego wygasa po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego

4. Gdy czynność prawna dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli będzie miała charakter nieodpłatny , zwłaszcza przyjmie postać umowy darowizny, to pokrzywdzonemu wierzycielowi znacznie łatwiej będzie wystąpić przeciwko obdarowanemu korzystając z instytucji skargi paulińskiej. Decydują o tym dwa przepisy. Pierwszy z nich stwierdza, iż jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Uprawnienie pokrzywdzonego wierzyciela wygasa po upływie 5 lat od daty dokonania tej czynności.

5. Przepisy ustawy o księgach wieczystych u hipotece wyłączają ochronę nabywcy w postaci tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku rozporządzeń nieodpłatnych, czyli np. w drodze darowizny. Zatem nawet fakt, iż darczyńca figurował jako właściciel w prowadzanej dla nieruchomości księdze wieczystej, nie będzie chronić obdarowanego, w przypadku gdy darczyńca nie był właścicielem darowanej nieruchomości lub prawo to zostało skuteczne zakwestionowane.

6. Jeżeli osoby uprawnione do zachowku nie otrzymały go w należnej wysokości bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje im przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia. Przy obliczaniu wysokości zachowku, dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. Nie wszystkie jednak darowizny będą uwzględniane przy obliczaniu wysokości zachowku. Nie uwzględnia się darowizn, których zmarły dokonał w okresie więcej niż dziesięciu lat przed śmiercią na rzecz osób niebędących spadkobiercami oraz nie będących uprawnionymi do spadku oraz drobnych darowizn, zwyczajowo w danym środowisku przyjętych. Spadkobiercy mogą uniknąć roszczeń o zachowek w razie wydziedziczenia spadkobiercy w testamencie, uznania go za niegodnego przez sąd, a także odrzucenia przez niego spadku. W takim ostatnim przypadku na miejsce takiej osoby wchodzą jej dzieci i wnuki. Dodatkowo można skutecznie wyłączyć możliwość podniesienia roszczenia o zachowek w przypadku zawarcia umowy o zrzeczenie się dziedziczenia. Umowę taką zawierają, w formie aktu notarialnego, potencjalny spadkobierca ustawowy , z drugiej zaś strony przyszły spadkodawca. Skutki umowy obejmują – co ważne – również zstępnych zrzekających się, chyba że umowa ze spadkodawcą mówi co innego.

7. Problem rozliczenia darowizn dokonanych jeszcze za życia spadkodawcy może pojawić się również na etapie działu spadku (tak sądowego, jak i umownego) w postaci obowiązku zaliczenia takich darowizn na poczet należnych poszczególnym spadkobiercom sched spadkowych. Obowiązek ten powstanie wyłącznie w przypadku dziedziczenia ustawowego i dotyczy rozliczeń pomiędzy zstępnymi lub między zstępnymi i małżonkiem. Spadkobierca może zmienić powyższą zasadę i zwolnić z obowiązku zaliczenia darowizny wskazane powyżej osoby. Z drugiej strony spadkobierca może nałożyć obowiązek zaliczenia darowizny również na spadkobiercę ustawowego innego niż zstępny lub małżonek . Gdy wartość podlegającej zaliczeniu darowizny jest większa niż wartość schedy spadkowej przysługującej obdarowanemu spadkobiercy, nie jest on uwzględniamy przy ustalaniu sched należnych poszczególnym spadkobiercom. Samo zaliczenie przebiega w ten sposób, że wartość darowizn podlegających zaliczeniu dolicza się do spadku lub do części spadku, która ulega podziałowi między spadkobierców obowiązanych wzajemnie do zaliczenia, po czym oblicza się schedę spadkową każdego z tych spadkobierców, a następnie każdemu z nich zalicza się na poczet jego schedy wartość darowizny podlegającej zaliczeniu. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili działu spadku.

źródło: Grzegorz Kaptur, Nieruchomości 2009, Nr 7, C.H. BECK

 

Opublikowane w

Związki partnerskie u notariusza

Osoby pozostające w związkach partnerskich (zarówno hetero- jak i homoseksualnych) na co dzień borykają się w wieloma problemami natury prawnej czy administracyjnej związanych ze wspólnym pożyciem. Pomimo braku regulacji ustawowych, obecne przepisy pozwalają uregulować przynajmniej niektóre kwestie i znacznie ułatwić prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego. Poniżej kilka instytucji prawnych w których pomoże notariusz:

1. tzw. „Umowa Partnerska” 

w związkach partnerskich ma głównie znaczenie symboliczne. Pomimo że polskie prawo takiej umowy nie przewiduje, strony mogą ją zawrzeć na zasadzie swobody umów. Jej treść podyktowana jest zarówno wymogami prawa, jak również – co wynika z doświadczenia Kancelarii – emocjami Partnerów, którzy czynią z jej zawarcia niejako swój ślub. W treści umowy znajdują się zapewnienia o miłości i wierności, Partnerzy przysięgają sobie opiekę i  czynią się wzajemnie osobami najbliższymi, a zatem np. wyłączają możliwość przesłuchiwania w postępowaniu karnym dotyczącym drugiego Partnera oraz umożliwiają wyrażanie  decyzji o sposobie leczenia (np. gdy drugi Partner jest nieprzytomny).

Pamiętać należy, że prawo polskie nie przewiduje zalegalizowanych związków partnerskich, więc niejednokrotnie respektowanie postanowień takiej umowy będzie zależało od dobrej woli osób trzecich. Zawarcie takiej umowy reguluje relacje między jej stronami, nie uczyni zaś ze związku odpowiednika związku małżeńskiego z wszystkimi jego właściwościami prawnymi.

2. Pełnomocnictwo

osobą upoważnioną do dokonywania czynności w imieniu i na rzecz Partnera-Mocodawcy nie musi być wyłącznie członek rodziny. Szerokie pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego pozwoli Partnerowi-Pełnomocnikowi przykładowo  na nabywanie, zbywanie praw, obsługę rachunków bankowych, reprezentowanie na zgromadzeniach wspólnoty, umożliwi także załatwianie wszelkich spraw urzędowych.

Pamiętać należy, że  w przypadku gdy z przepisów wynika obowiązek dołączenia do akt sprawy oryginału lub urzędowo poświadczonego odpisu pełnomocnictwa, to z chwilą złożenia takiego dokumentu powstaje obowiązek zapłaty opłaty skarbowej w kwocie 17,00 zł. Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane w dowolnej formie.

3. Testament

jedynym wyjściem, aby Partnerzy dziedziczyli po sobie jest sporządzenie testamentu. Testament może być sporządzony w całości odręcznie bądź w formie aktu notarialnego, przy czym to ta ostatnia forma daje większą pewność prawną.

Pamiętać należy, że jeżeli jeden z Partnerów do całego spadku powoła drugiego Partnera z pominięciem np. swoich zstępnych, mogą oni wystąpić do Partnera-Spadkobiercy z roszczeniem o zachowek. Ponadto Partner-Spadkobierca, zgodnie z przepisami prawa podatkowego, jest osobą obcą w stosunku do Partnera-Spadkodawcy, więc co do zasady znajduje się w grupie podatkowej w której wyliczany jest najwyższy podatek od spadku.

4. Umowa o zrzeczenie się dziedziczenia

aby wyłączyć roszczenia o zachowek zstępnych lub  w przypadku bezdzietnego partnera – jego rodziców, partnerzy mogą z uprawnionymi do zachowku członkami swojej rodziny (zstępni, małżonek, rodzice) zawrzeć umowę o zrzeczenie się dziedziczenia, która to umowa zarówno wyłącza dziedziczenie tej osoby, jak i uniemożliwia jej dochodzenie zachowku.

Pamiętać należy, że jeżeli zawrze się taką umowę z członkami najbliższej rodziny, a Partner który został powołany jako jedyny spadkobierca w testamencie nie będzie mógł z jakichkolwiek powodów przyjąć spadku, spadek przejdzie na członków dalszej rodziny Partnera-Spadkodawcy z pominięciem tych osób, które na mocy umowy o zrzeczenie się dziedziczenia zrzekły się dziedziczenia po  Partnerze-Spadkodawcy.

5. Ugoda alimentacyjna

w przypadku gdy Partnerzy mają dzieci mogą zawrzeć ugodę alimentacyjną wskazującą w jakiej wysokości, formie i w jakich terminach zobowiązują się do przekazywania kwot pieniężnych na ich utrzymanie. Takie zobowiązanie poddać można w akcie notarialnym rygorowi egzekucji, która to instytucja ma na celu przyspieszenie procesu dochodzenia roszczenia.

6. Umowa dożywocia

umowa przenosząca własność nieruchomości bądź udziału w nieruchomości bez zapłaty ceny, ale w zamian za dożywotnią opiekę. Prawa osoby, która opieką ma być otoczona ujawniane są w dziale III księgi wieczystej. Od takiej umowy nabywca zobowiązany jest przy akcie notarialnym zapłacić podatek w wysokości 2% od wartości.

Wszystkie te instytucje są znane polskiemu prawu od dziesięcioleci, mamy jednak nadzieję, że zestawienie ich w jednym miejscu ułatwi Państwu podjęcie najlepszych dla siebie decyzji i ułatwi życie w związku partnerskim.