Dwuosobowa spółka cywilna a śmierć wspólnika

Jeżeli umowa spółki cywilnej nie stanowi inaczej – w razie śmierci wspólnika dwuosobowej spółki cywilnej, spółka cywilna ulega ona rozwiązaniu.

Skutek taki jednak nie nastąpi, jeżeli umowa spółki przewiduje, że w miejsce zmarłego wstąpią jego spadkobiercy. Na taką możliwość wskazuje art. 827 Kodeksu cywilnego który stanowi, że można zastrzec, iż spadkobiercy wspólnika wejdą do spółki na jego miejsce. W wypadku takim powinni oni wskazać drugiemu wspólnikowi jedną osobę, która będzie wykonywała ich prawa. Dopóki to nie nastąpi, pozostali wspólnicy mogą samodzielnie podejmować czynności w zakresie prowadzenia spraw spółki.

Zatem jeżeli wspólnicy chcą, aby na ich miejsce wstąpili  spadkobiercy, muszą zawrzeć odpowiednie postanowienie w umowie spółki.

Jeżeli umowa spółki zawarta była w formie pisemnej, do zmiany wystarczy podjęcie uchwały sporządzonej na piśmie w przedmiocie zmiany umowy spółki, przykładowo : wspólnicy jednomyślnie postanawiają zmienić umowę spółki poprzez dodanie paragrafu stanowiącego, że w razie śmierci wspólnika spółki, jego spadkobiercy wejdą do spółki na jego miejsce”.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 21 stycznia 2010 r., nr IBPP1/443-1067/09/EA, wypowiadając się w kwestii skutków śmierci wspólnika dwuosobowej spółki cywilnej stwierdził, że istotne są zapisy umowy spółki które przewidują lub nie przewidują wejścia spadkobierców na miejsce zmarłego wspólnika. Śmierć wspólnika w dwuosobowej spółce cywilnej nie powoduje rozwiązania spółki, o ile spadkobierca wejdzie w miejsce zmarłego wspólnika. Spółka może więc ulec rozwiązaniu w przypadku śmierci wspólnika, o ile wspólników było dwóch oraz gdy w umowie spółki nie zostało zastrzeżone, że spadkobiercy wspólnika mogą wejść na jego miejsce. Do rozwiązania spółki cywilnej dochodzi również, gdy spadkobiercy nie chcą lub nie mogą wejść w miejsce zmarłego wspólnika.

Po wejściu do dwuosobowej spółki cywilnej spadkobierców zmarłego wspólnika (zgodnie z postanowieniami umowy spółki cywilnej) spółka nadal będzie istnieć – nie dojdzie do jej rozwiązania.

źródło: http://www.gofin.pl/firma/17,2,120,150150,kontynuacja-spolki-cywilnej-pomimo-smierci-wspolnika.html

Odstąpienie od umowy wzajemnej ze względu na zwłokę

W przypadku nierzetelnego nabywcy, zbywca ma prawo skorzystania z ustawowego instrumentu jakim jest odstąpienie od umowy wzajemnej.

Odstąpienie od umowy wzajemnej ze względu na zwłokę było przedmiotem pytania prawnego zadanego Sądowi Najwyższemu.

Wątpliwości dotyczyły kwestii dopuszczalności wykonania przez sprzedawcę ustawowego prawa odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości wskazanego w art. 491 § 1 KC w sytuacji, gdy kupujący uiścił jedynie część umówionej ceny, zaś z zapłatą pozostałej części ceny pozostaje w zwłoce, a w sprawie nie zachodzą okoliczności przewidziane art. 493 § 2 KC.

Art. 491 [Zwłoka]

§ 1. Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.
§ 2. Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy powódka wniosła pozew o zobowiązanie pozwanych do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na nią przysługujących im udziałów w prawie własności nieruchomości. Powódka argumentowała, że pomimo upływu umówionych przez strony terminów, pozwani, jako kupujący, zapłacili na jej rzecz jedynie część ceny wynikającej z łączącej strony umowy sprzedaży nieruchomości. W związku z tym powódka wezwała pozwanych do zapłaty pozostałej części ceny, zakreślając im dodatkowy termin, a następnie odstąpiła od umowy sprzedaży i bezskutecznie domagała się od pozwanych przeniesienia na nią własności nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i wskazali, że zostali wprowadzeni w błąd co do stanu prawnego nieruchomości oraz że na nieruchomości znajdowały ogródki działkowe, które pozostawały w faktycznym posiadaniu ich użytkowników, co powodowało, że powodowie nie mieli możliwości objęcia nieruchomości we władanie.

Pozostała część wynagrodzenia z umowy miała zostać zapłacona po faktycznym opuszczeniu przez wszystkich użytkowników ogrodów działkowych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, zaś wydanie nieruchomości pozwanym miało nastąpić najpóźniej w dniu zapłaty całej ceny. W związku z tym, że użytkownicy ogródków działkowych nie opuszczali nieruchomości, pozwani wskazali, że ich świadczenie w zakresie zapłaty reszty ceny nie stało się wymagalne. Ponadto argumentowali, że w przypadku popadnięcia w zwłokę jedynie co do części świadczenia, w sytuacji kiedy jedno ze świadczeń pozostaje niepodzielne, brak jest możliwości odstąpienia od umowy.

Sąd I instancji uwzględnił powództwo w całości. W ocenie sądu kwestią wymagającą rozstrzygnięcia był termin zapłaty reszty ceny sprzedaży. Zapłata miała bowiem nastąpić w ciągu 14 dni od faktycznego opuszczenia nieruchomości przez wszystkich użytkowników. W ocenie sądu taki sposób określenia terminu zapłaty był niedopuszczalny i skutkował brakiem niezbędnego elementu umowy sprzedaży. Powyższy sposób określenia terminu płatności ceny był nieprecyzyjny, co nie gwarantowało dokonania zapłaty przez pozwanych, a to od ich postępowania w całości zależało ewentualne ziszczenie się „warunku” dokonania zapłaty.

Sąd uznał powyższy sposób określenia zapłaty za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, co zgodnie z art. 58 KC, prowadziło do uznania postanowień umowy w tym zakresie za nieważne. Wobec powyższego pozwani byli zobowiązani do zapłaty reszty ceny, co jednak nie nastąpiło. Powódka była zatem uprawniona, w myśl art. 491 § 1 KC, do wyznaczenia pozwanym dodatkowego terminu zapłaty, którego bezskuteczny upływ uprawniał ją do odstąpienia od umowy. Pozwani złożyli apelacje od powyższego wyroku.

Sąd Apelacyjny stwierdził występowanie w sprawie istotnego zagadnienia prawnego budzącego poważne wątpliwości. Przedstawione zagadnienie prawne dotyczyło właściwej wykładni art. 491 KC i sprowadzało się do pytania, czy dopuszczalne jest odstąpienie przez sprzedawcę od umowy sprzedaży nieruchomości, w sytuacji gdy kupujący uiścił jedynie część umówionej ceny, zaś z zapłatą pozostałej części ceny pozostawał w zwłoce. Brak możliwości skorzystania przez powódkę z ustawowego prawa odstąpienia od umowy wskutek spełnienia przez pozwanych części świadczenia pieniężnego nie został sformułowany w zarzutach apelacyjnych, jednak, jak zauważył sąd, był podnoszony przez pozwanych w toku postępowa przed sądem pierwszej instancji.

Sąd Najwyższy na skutek przedstawionego zagadnienia prawnego podjął uchwałę, w której stwierdził, że dopuszczalne jest odstąpienie od umowy wzajemnej ze względu na zwłokę ze spełnieniem części świadczenia podzielnego także wtedy, gdy świadczenie jednej ze stron jest niepodzielne.

Uchwała SN z 20.11.2015 r., III CZP 83/15

Testament czy darowizna ?

Testament czy darowizna ? Klienci często zwracają się z pytaniami dotyczącymi podziału ich majątku pomiędzy dzieci – nie wiedzą, czy zrobić to w formie darowizny, czy spisać testament. Jaka forma jest lepsza?

By odpowiedzieć na powyższe pytanie należy poznać różnice pomiędzy testamentem i darowizną.

Różnice pomiędzy testamentem i darowizną

Darowizna jest umową zawieraną pomiędzy darczyńcą a obdarowanym za życia darczyńcy. Mocą tej umowy darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego z własnego majątku. Obdarowany musi wyrazić zgodę na przyjęcie świadczenia – wykluczone jest zatem obdarowanie kogoś bez jego wiedzy lub zgody. Z uwagi na rażącą niewdzięczność obdarowanego darczyńca może wykonaną darowiznę odwołać w terminie 1 roku, od kiedy o rażącej niewdzięczności obdarowanego się dowiedział.

Podstawową cechą darowizny odróżniającą ją od testamentu jest przejście prawa własności na obdarowanego jeszcze za życia darczyńcy – z chwilą podpisania umowy darowizny zmienia się właściciel rzeczy, co może spowodować sytuację, że np. rodzice będą zamieszkiwać w mieszkaniu należącym już do ich dzieci. Nowy właściciel może również nabytą rzecz sprzedać czy zastawić. Na rzecz darczyńcy w umowie darowizny można ustanowić dożywotnią służebność mieszkania, która da darczyńcom prawo zamieszkiwania w zbywanych lokalu, a której ujawnienie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jest sygnałem dla potencjalnego nabywcy, że lokal którym jest zainteresowany musiałby nabyć wraz z mieszkańcami.

Testament jest jednostronnym rozrządzeniem osoby na wypadek śmierci. Jest to zatem jednostronne oświadczenie woli testatora, w którym powołuje do całości, bądź części spadku osobę lub osoby. Testament sporządzony w jednej z dozwolonych prawem form (własnoręcznym pismem, notarialnej, i innych) wywołuje jednak skutki dopiero z chwilą śmierci jego testatora –   prawa i obowiązki przejdą na spadkobierców z chwilą jego śmierci.  Testator do końca życia zachowuje zatem prawo własności swojego majątku i może nim swobodnie dysponować, w każdej chwili może również testament odwołać lub zmienić.

Zarówno sporządzając umowę darowizny jak i testament należy pamiętać o zachowku czyli uprawnieniu najbliższej rodziny przysługującemu zstępnym (dzieci, wnuki, prawnuki itp.), małżonkowi, a gdy zstępnych nie ma – również rodzicom spadkodawcy.  Uprawnieni mogą domagać się od spadkobiercy testamentowego lub od obdarowanego zachowku, czyli części majątku spadkodawcy w wysokości ½ lub 2/3 udziału spadkowego, który otrzymaliby w drodze dziedziczenia ustawowego, czyli gdyby testamentu nie było bądź gdyby wcześniej konkretny składnik nie został wyprowadzony z majątku spadkodawcy w drodze darowizny.

 

Wyjazdowe czynności notarialne

Wyjazdowe czynności notarialne, czyli te które odbywają się poza siedzibą kancelarii, to wyjątek przewidziany przez ustawodawcę w ustawie Prawo o notariacie.

Zgodnie z art. 3 ustawy Prawo o notariacie, notariusz dokonuje czynności notarialnych w kancelarii notarialnej. Jest to zasadą, od której ustawodawca przewidział wyjątek §2 powołanego przepisu. Wskazano bowiem, że czynność notarialna może być dokonana także w innym miejscu, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności (np. w domu, szpitalu czy areszcie).

Szczególne okoliczności

Pojęcie „szczególnych okoliczności” nie zostało zdefiniowane. Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń wskazał jednak, że ocena szczególnych okoliczności nie może być dowolna i nie oznacza swobodnego korzystania przez notariusza z możliwości dokonywania czynności notarialnych poza kancelarią. Oznacza to, że notariusz oraz strony czynności notarialnej nie mogą kierować się tylko swoją chęcią czy wygodą. Wola stron i zgoda notariusza na dokonanie czynności poza kancelarią nie jest wystarczającą przesłanką uznania ich za „szczególne okoliczności”, o których mówi prawo o notariacie. Obowiązujące przepisy nie dają notariuszowi swobody w podejmowaniu decyzji czy czynność notarialna ma być dokonana w kancelarii czy też poza nią. Ten drugi przypadek jest wyjątkiem. Jak się jednak okazuje, notariusze, chcąc być konkurencyjni na rynku, coraz częściej dokonują czynności notarialnych

Szczególne okoliczności to m.in. zły stan zdrowia klienta, problemy z poruszaniem się czy pobyt w miejscu, z którego nie ma możliwości swobodnego wyjścia (areszt, więzienie). Notariusz może również udać się na walne zgromadzenie spółki czy zebranie wspólnoty mieszkaniowej.

Obecnie dokonywanie czynności notarialnych poza kancelarią bez uzasadnienia jest przewinieniem zawodowym i naruszeniem zasad kodeksu etyki zawodowej, zagrożonym karą dyscyplinarną (m.in. upomnienia, nagana, kara pieniężna).

Elektroniczne postępowanie wieczystoksięgowe

Elektroniczne postepowanie wieczystoksięgowe ma zapobiec nieprawidłowościom, które mogą powstać w związku z różną od daty aktu notarialnego datą wpłynięcia wypisu aktu do sądu wieczystoksięgowego.

Nadchodzące zmiany, które wejdą w życie dnia 01 kwietnia 2016 roku prowadzą do zwiększenia pewności obrotu nieruchomościami poprzez stworzenie możliwości natychmiastowego ujawnienia transakcji dotyczącej nieruchomości w księdze wieczystej.

Utrudni to praktyki polegające na kilkakrotnej sprzedaży tej samej nieruchomości różnym nabywcom przez nieuczciwych sprzedawców, zanim ujawniona została wzmianka w księdze wieczystej o zmianie właściciela.

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym notariusz w terminie 3 dni roboczych od dnia przeprowadzenia transakcji zobowiązany jest wysłać do sądu rejonowego wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o ujawnienie nowego właściciela. Oznacza to, że nawet kilka dni po transakcji w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla zbytej nieruchomości może nie widnieć żaden ślad po przeprowadzonej transakcji.

Obowiązek wszczęcia elektronicznego postępowania będzie obciążał m.in. notariuszy, komorników sądowych i naczelników urzędów skarbowych. Aby móc składać wnioski do sądów wieczystoksięgowych, każda z wymienionych osób będzie posiadała indywidualne konto w systemie teleinformatycznym, które zostanie zweryfikowane w oparciu o dane posiadane przez samorząd notarialny i komorniczy oraz Ministra Finansów, co pozwoli jednocześnie uniknąć przesyłania wniosków przez osoby nieuprawnione (np. zawieszonych notariuszy, komorników z zakazem wykonywania zawodu). Ponadto dla skutecznego dostarczenia formularza będzie wymagane, aby został on opatrzony bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu lub podpisem potwierdzonym profilem zaufanym ePUAP.

Wnioski składane przez notariuszy będą dotyczyły nie tylko wpisów wynikających bezpośrednio z dokonanej czynności notarialnej, ale również, na żądanie strony, także innych czynności pozostających w związku z podpisywanym aktem.

Wniosek o dokonanie wpisu lub założenie księgi wieczystej będzie składany najpóźniej w dniu sporządzenia aktu notarialnego, dzięki czemu pole do nadużyć znacząco się skurczy – wnioski zostaną zarejestrowane w systemie z dokładnością co do sekundy. Przesłanie dwóch formularzy w identycznym czasie wydaje się niepodobieństwem, co  rozwiąże równocześnie problem pierwszeństwa składanych wniosków o wpis.

Do składanego wniosku nie trzeba będzie co do zasady dołączać żadnych załączników, z jednym wyjątkiem – jeśli dokument stanowi podstawę sporządzenia aktu notarialnego lub innej czynności oraz został sporządzony wyłącznie w postaci elektronicznej, to wówczas należy przesłać go wraz z wnioskiem o wpis (obowiązek ten nie rozciąga się jednak na dokumenty tradycyjne, które uzyskały formę elektroniczną dopiero w postaci skanowania). Ustawodawca przewidział, że zarówno notariusz, jak i komornik czy naczelnik urzędu skarbowego będą przesyłać dokumenty papierowe do sądu wieczystoksięgowego w terminie 3 dni od dnia zarejestrowania wniosku.

Zawiadomienie o rozpatrzeniu wniosku o wpis lub utworzenie księgi wieczystej dla nieruchomości będzie przesyłane osobom zainteresowanym w postaci papierowej, za pośrednictwem operatora pocztowego. Nowe przepisy dopuszczają jednak odstępstwa od tej reguły – można zrzec się tego zawiadomienia w treści aktu notarialnego i złożyć uczestnikowi wniosek o przekazanie zawiadomienia na konto wskazane w systemie teleinformatycznym; jeśli wskazane dane nie umożliwią dostarczenia elektronicznego, wówczas przesyła się zawiadomienie  drogą pocztową.

źródło: http://prawoanieruchomosci.pl/blog/elektroniczne-post%C4%99powanie-wieczystoksi%C4%99gowe-%E2%80%93-b%C4%99dzie-trudniej-oszukiwa%C4%87-w-obrocie

VAT od sprzedaży podzielonych działek

Czy dana transakcja spowoduje po stronie zbywcy obowiązek zapłaty podatku VAT od sprzedaży podzielonych działek, czy też  transakcje takie będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy rozstrzygnął w interpretacji, jak rozliczyć VAT od sprzedaży gruntów.

Z pytaniem zwrócił się właściciel działki o powierzchni 7 ha, którą nabył w 1983 r. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest to grunt rolny, który mężczyzna w 2014 r. oddał w dzierżawę na cele rolnicze. Teraz chciałby sprzedać działkę, jednak trudno mu znaleźć nabywcę całości gruntu. Dlatego chce podzielić go na mniejsze działki, przekształcić je na tereny budowlane, uzbroić, wydzielić drogi wewnętrzne oraz ogłosić sprzedaż za pośrednictwem biura nieruchomości i w mediach. Dodał, że jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT z wynajmu innych nieruchomości.

Mężczyzna miał wątpliwości, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Jego zdaniem nie będzie, ponieważ chodzi o sprzedaż z majątku prywatnego.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał jego stanowisko za nieprawidłowe. Wskazał, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Aby jednak dana czynność była opodatkowana VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem.

Dyrektor Izby uznał, wnioskodawca będący obecnie czynnym podatnikiem VAT planuje czynności podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Chodzi o podział działek i podnoszenie ich atrakcyjności dla przyszłych nabywców.

Zgodnie z interpretacją planowana sprzedaż działek wydzielonych z posiadanego gruntu nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Według dyrektora Izby wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika. Podjęte przez niego działania nie stanowią zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą obrotu nieruchomościami. W konsekwencji sprzedaż gruntów będzie opodatkowana VAT.

Nr interpretacji: ITPP3/4512-543/15/JC

źródło: http://www.rp.pl/Podatki/301189890-VAT-od-sprzedazy-podzielonych-dzialek.html#ap-1

Zaświadczenie z urzędu skarbowego do zbycia prawa nabytego w drodze dziedziczenia lub darowizny

Zaświadczenie z urzędu skarbowego jest niezbędne do zbycia prawa nabytego w drodze dziedziczenia lub darowizny wymaga dopełnienia formalności

Zaświadczenie od Naczelnika Urzędu Skarbowego niezbędne do zbycia i obciążenia przedmiotów uzyskanych w drodze dziedziczenia oraz w drodze innych czynności objętych podatkiem od spadków i darowizn

Przepis art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn zabrania notariuszowi dokonania czynności w sytuacji, w której przedmiotem umowy przedmioty uzyskane w drodze dziedziczenia oraz w drodze innych czynności objętych podatkiem od spadków i darowizn (tj. darowizny, zachowku, zapisu testamentowego, polecenia, zasiedzenia nieruchomości, zniesienia współwłasności powyżej wartości udziału itp.), jeśli zbywca do aktu nie przedstawi:

  •  uprzedniej zgody naczelnika urzędu skarbowego na dokonanie czynności, albo
  •  zaświadczenie o tym, że nabycie było zwolnione z podatku, podatek został zapłacony lub się przedawnił.

Czynności, których notariusz nie może dokonać bez powyższych dokumentów to:

  • poświadczenie podpisów (dla czynności wymagającej formy umowy z podpisami urzędowo poświadczonymi,
  • sporządzenie aktu notarialnego- zbycia (w tym darowizny) lub obciążenia (np. hipoteką lub służebnością) przedmiotu nabytego na podstawie czynności które objęte są podatkiem od spadków i darowizn.

Co istotne w kwestii obowiązku uzyskania takiego zaświadczenia nie ma znaczenia, że w danej sytuacji wystąpiło zwolnienie od podatku (np. zupełne zwolnienie dla najbliższej rodziny). Pomimo braku obowiązku zapłaty podatku obowiązek wylegitymowania zaświadczeniem z którego ten fakt wynika pozostaje aktualny.

W załączeniu wzór wniosku o wydanie zaświadczenia przez właściwego pod kątem położenia nieruchomości Naczelnika Urzędu Skarbowego w trybie 19 ust 6

Od nowego roku za zmiany – podatek od czynności cywilnoprawnych dot. nabycia ziemi rolnej

Podatek od nabycia ziemi rolnej

Dotychczas zakup ziemi rolnej o powierzchni powyżej 1 ha był zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Od nowego roku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych pod warunkiem, że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Oznacza to, że zakup mniejszych nieruchomości rolnych przez osoby nie posiadające wcześniej ziemi rolnej o wystarczającym do zwolnienia areale będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%.

Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej w dziale III księgi wieczystej

Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej w dziale III księgi wieczystej jako droga skuteczniejszego dochodzenia roszczeń z umowy przedwstępnej

Poprzez zawarcie umowy przedwstępnej Strona Kupująca uzyskuje roszczenie wobec Strony Sprzedającej o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Takie roszczenie kupującego może być ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Ujawnienie takiego roszczenia stanowi jasny sygnał dla potencjalnych innych osób zainteresowanych zakupem  przedmiotowego lokalu, że w stosunku do tego lokalu została już zawarta umowa zobowiązująca do sprzedaży.

Poprzez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie z umowy przedwstępnej uzyskuje skuteczność względem osób trzecich, a z uwagi na jawność ksiąg wieczystych nikt, kto nabył własność przedmiotowego lokalu od nieuczciwego sprzedawcy, pomimo wpisanego w dziale III roszczenia innej osoby, nie może się zasłaniać że o takim roszczeniu nie widział.

Ten, komu przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, ma prawo dochodzić od aktualnego właściciela nieruchomości wykonania zobowiązań z umowy przedwstępnej zawartej z jego poprzednikiem, a więc przeniesienia na niego prawa własności nieruchomości pomimo tego, że pierwotny sprzedający zobowiązany z umowy przedwstępnej nie jest już właścicielem.

Ponadto roszczenia z umowy przedwstępnej ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takim prawem (roszczeniem) nieujawnionym w księdze wieczystej, jeżeli więc nieuczciwy sprzedawca zawarł kilka umów przedwstępnych, pierwszeństwo będzie miała ta osoba, która ujawniła swoje prawo w dziale III księgi wieczystej.

Roszczenie może być po upływie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta,  wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego, chyba że w tym czasie uprawniony złoży wniosek o wpis prawa, którego dotyczyło roszczenie.

Od wniosku o wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej pobierana jest opłata sądowa w wysokości 150 zł.

 

Rewitalizacja – nowy pierwokup na rzecz gminy

Dnia 18 listopada 2015 roku weszła w życie ustawa z dnia z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji która rozszerzyła katalog uprawnień gminy wynikających z prawa pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości.

Rewitalizacja to proces, którego celem jest wyprowadzanie ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych a więc obszarów obejmujących całość lub część obszaru zdegradowanego, cechujących się szczególną koncentracją negatywnych zjawisk. Oznacza to, że takim obszarem rewitalizacji mogą być objęte zarówno nieruchomości stanowiące działki gruntu, ale również całe poszczególne ulice czy dzielnice.

Gmina podejmując uchwałę o ustanowieniu obszaru rewitalizacji może postanowić o ustanowieniu na swoją rzecz prawa pierwokupu w odniesieniu do wszystkich nieruchomości (a więc zarówno „gruntowych” jak i „lokalowych”) znajdujących się na obszarze rewitalizacji, jak również o ograniczeniu lub wręcz zakazie wydawania dla obszaru rewitalizacji decyzji o warunkach zabudowy.

W drodze uchwały rady gminy stanowiącej akt prawa miejscowego na obszarze rewitalizacji może zostać ustanowiona Specjalna Strefa Rewitalizacji (SSR) która  jest obszarem stosowania szczególnych norm prawnych z zakresu m.in. planowania przestrzennego i gospodarki nieruchomościami. Co do wszystkich nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

Co to oznacza dla stron umowy sprzedaży nieruchomości? Zbywca będzie zobowiązany poza standardowymi dokumentami dostarczyć również wydany przez Urząd Miasta dokument wydany w ramach dostępu do informacji publicznej, (na podstawie art. 217 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego) z którego będzie wynikało że działka lub lokal nie leżą w strefie, co do której została podjęta przez Radę Gminy uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu na rzecz gminy oraz że nie leżą w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Dla strony kupującej istotne będzie, aby z tego dokumentu  wynikało również, że w stosunku do danej działki nie ma żadnych ograniczeń związanych z wydawaniem warunków zabudowy.

Z pewnością wydłuży to okres przygotowywania transakcji, jednak umowa sprzedaży zawarta z pominięciem przepisów o ustawowym pierwokupie gminy będzie bezwzględnie nieważna.

Dziedziczenie w ułamkach

Z uwagi na to, że często klienci pytają dlaczego z postanowienia spadkowego po małżonku i rodzicu bądź z aktu sporządzenia dziedziczenia wynika, że odziedziczyli – przykładowo – udział wynoszący 1/3 części, natomiast w księdze wieczystej są wpisani jako współwłaściciele w udziale wynoszącym 1/6 wyjaśniamy:

Dziedziczenie składników majątkowych wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków:

– majątek wspólny małżonków, o ile nie zawarli za życia umowy o wyłączenie wspólności ustawowej małżeńskiej, to wspólność łączna, czyli bezudziałowa – oznacza to, że w jej trakcie nie można określić wysokości udziału, jaki przysługuje każdemu małżonkowi.

– w chwili śmierci jednego z małżonków cały ten wspólny majątek dzieli się co do zasady na pół, chyba że spadkobiercy zażądają ustalenia innych udziałów. Jedna połowa pozostaje z mocy prawa przy małżonku, który pozostał przy życiu i stanowi od tej chwili jego majątek osobisty, natomiast druga połowa podlega dziedziczeniu przez wszystkich spadkobierców – dla naszego przykładu będzie to małżonek, który pozostał przy życiu i dwoje dzieci.

– zatem udział 1/3 jest to udział w 1/2 która podlega dziedziczeniu, stąd też finalnie jest to udział 1/6 w przedmiocie, który wchodził do majątku wspólnego małżonków.

DZIEDZICZENIEZatem efektem końcowym dziedziczenia przedstawionego na grafikach jest sytuacja, w której w przedmiocie stanowiącym wcześniej składnik majątku wspólnego małżonków małżonek pozostający przy życiu ma udział wynoszący 4/6 – w tym udział 3/6 nabyte z mocy prawa z chwilą śmierci małżonka i udział 1/6 nabyty w drodze dziedziczenia po nim, a każde z dwójki dzieci ma udział wynoszący po 1/6 części.

Zadatek przy umowie przedwstępnej – przelew czy gotówka?

Zgodnie z brzmieniem art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek dany podczas zawierania umowy ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od niej i zachować otrzymany zadatek. A kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej. Kluczowym zagadnieniem jest w tym przypadku prawo odstąpienia od umowy, w innym przypadku bowiem – pomimo upływu terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży – obie strony jeszcze przez rok mają względem siebie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

W pojedynczej lub podwójnej wysokości

Kwestie finansowe związane z wręczonym zadatkiem sprowadzają się do tego, że jeżeli kupujący nie przystąpi do przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości z własnej winy, to straci kwotę zadatku wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej, Jeżeli natomiast nie dojdzie do podpisania tej umowy z winy sprzedającego -wtedy to sprzedający będzie zobowiązany do zwrócenia kupującemu zadatku w podwójnej wysokości. W przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej bez winy żadnej ze stron zadatek ulega zwrotowi, zaś w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej może on zostać zwrócony (jeżeli np. cała cena ma zostać zapłacona z kredytu), co do zasady zaś jest wówczas zaliczany na poczet ceny.

Zaliczka

Zarówno prawo odstąpienia jak i kwestia zatrzymania zadatku są dwoma czynnikami, które odróżniają zadatek od zaliczki. Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży która w razie wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny, a jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu bez względu na to kto ponosi odpowiedzialność za niezrealizowanie umowy przyrzeczonej. Do zaliczki nie mają zastosowania zasady obowiązujące przy zadatku, czyli przepadku lub obowiązku zwrotu w podwójnej wysokości.

Ważny jest również moment wręczenia zadatku – jeżeli zadatek płatny jest gotówką najlepiej poczekać z jej wręczeniem do momentu spotkania u notariusza. Strony mogą jednak zadecydować o wręczeniu zadatku w innym czasie bądź o uiszczeniu go przelewem bankowym. W tym ostatnim przypadku warto zastrzec w umowie przedwstępnej prawo odstąpienia od umowy dla sprzedającego, jeżeli w danym terminie kwota zadatku nie wpłynie na jego konto, bowiem w innym przypadku – pomimo braku przelewu kwoty zadatku od kupującego – strony będą nadal związane umową przedwstępną z której roszczenia wygasają dopiero po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jest to spowodowane tym, że zadatek, jako tak zwana czynność realna, rodzi skutki prawne dopiero w chwili fizycznego przekazania pieniędzy.